任志强：调控新政掩盖保障房失误和政府贪婪

2013-03-13 来源：0352房网编辑：安静

摘要：房产调控新政只是用抑制需求的方式来掩盖供给不足的矛盾，不会有利于市场经济制度建立和扩大消费。3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，被称为“国五条”细则。该政策试图从提高二套房首付比例、贷款利率以及扩大限购城市范围等方面进行房地产调控。

　　这一“新政”除了重温旧政之外，没有新意。关键是“新政”是否有助于实现小康社会？是否有助于促进消费？是否有助于改善住房？

　　在我看来，用抑制需求的方式来掩盖供给不足的矛盾，只会积累更多的问题，而不会有利于市场经济制度建立和扩大消费。而且，在用户籍制度来限制买房者购房权利的条件下，我们很难看到城镇化在未来能取得更大的实质性进展。

　　“国五条”评论

　　实现小康社会的指标中包括住房。利用原有住房居住一定期限后的升值进行改善也是重要的手段之一，世界各国莫不如此。因此各国都明确对只有一套的唯一居住房屋在更新改善住房时免征各种税费，这种税收的减免是支持居民自我改善住房，不断升级的一种鼓励。

任志强

　　“新政”中重申严格征收房屋卖出时的差价个税，但并未出台相关的细则和解释。按原有文件，“差价个税”应该是扣除其他成本后的差价，如扣除毛坯房购买之后的装修费用等，否则岂不是对装修费征了20%的税?原文件还有居住五年后的免征，和无法计算差价的按卖价的1%征收等内容。所以，“新政”中没有说否定原文件，也没有出细则。

　　过去的房地产调控政策主要针对限制开发商的价格，限制消费者的二套购买和非户籍人口进入城市，如今的政策指向了卖旧买新的改善家庭。这会让更多的人成为政策的受害者，至少会让二手房的资源减少，使购房者的选择更少。当更多人只能选择一手房时，他们只会付出更高的代价。为打击投资而伤害了多数有改善住房意愿的非投资者，这是弊大于利的做法。

　　非市场化的行政干预是抑制需求，市场化的自我调节是增加供给，两者都依赖于价格信号。当价格失灵时，都无法正确判断供求之间的关系，这等于盲人摸象，重回计划经济信息不对称下的猜测。头痛治脚生病，脚痛治脑发烧，啥病都打退烧药，总让眼前目标高于长期利益的做法，必然会留下无数后遗症。

　　对商品房市场进行价格和购买权的限制，是对人权和产权的侵犯，价格法与商品预售管理法中都明确了商品房的市场定价权，房地产法中也没有给予政府利用户籍政策限制购买的权力。“新政”掩盖的是政府保障房政策的失误，掩盖的是不肯通过购房个税减免来提高购房者可支付能力背后的贪婪。

　　用抑制需求的方式来掩盖供给不足的矛盾，只会积累更多的问题，而不会有利于市场经济制度建立和扩大消费。

　　要想建立健康平稳发展的房地产市场，关键是要增加有效供给。而“国五条”的目的是打压和抑制需求，如果不把二手房交易放在增加供给里面，又怎么能增加供给？二手房是一手商品房供应不足时的一个重要补充，美国的二手房交易就远高于一手房交易。

　　“国五条”中有一个是用户籍制度来限制买房者的购房权利，而“十八大”在提到城镇化时强调要改变户籍制度。所以，“国五条”并不是完全按照“十八大”精神办事。另外，“十八大”二中全会特别强调，政府要减少对微观经济的干预，而实际上国务院仍然在不断加强这种干预，在这样的条件下，我们很难看到城镇化在未来能取得更大的实质性进展。

　　人的城镇化

　　过去推动中国经济高速增长的三大动能人口红利、改革开放和全球化在逐渐减弱，城镇化被寄予厚望，被认为是未来十几年中国经济发展的动力。

　　一提到城镇化，很多人会认为它就是房地产化，这是个错误的理解。我认为，城镇化最重要的是人的城镇化，而不是居住的城镇化。当然，在中国城镇化里面也包括了居住的城镇化，所以房地产市场一定会受到城镇化的影响，但关键的还是人的城镇化。

　　按照国际上通行的城镇化衡量标准，城镇化不是指你住在城市，而是指就业与收入来自于城市。所以我们看到，在欧美就业统计中会区分农业就业和非农就业。如果你的就业是来自于城市，即使你住在农村，你的劳动生产活动也算在第三产业或第二产业里面。但在中国不一样，居住地和就业往往是连在一起的，因为我们不能随便到农村购买土地，中国的土地制度导致城镇化和居住城镇化是连在一起的。

　　现在有很多农民工的劳动就业已经在城市，但是他的劳动保障、财产权利和人身权利还在农村，他的土地和宅基地还在农村，如果这些问题得不到解决的话，这种城镇化就是“伪城镇化”。中国目前第一产业的劳动就业比例依然很高，接近40%，但它创造的GDP却只有10%，存在严重的不对称。所以，人的城镇化关键是要解决就业，即你的收入来源于城镇化，而不管你是否居住在城市。

　　我们都知道美国的卡特总统，他的居住地在农村，但他的劳动就业不在农村，他获得的收入来源不在农村。所以，美国的城镇化和中国的城镇化有很大的不同，中国“伪城镇化”的结果就是，城镇化和农村的土地制度相联系，使得在城市就业的人必须居住在城市。

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