童大焕：2012年的楼市调控着实令百姓揪心
2012-12-30 来源：童大焕的博客 编辑：木木
总理3月14日还在说房价远没有回到合理价位，5月份房价就开始大涨。应验了我4月26日对一帮朋友公开说的预言，当时我劝朋友们，要买房最好上半年最迟不要超过今年底。
历时两年的史上最严厉调控，虽然至今没有松动政策本身，但实际结果是经济衰退而房价和房租都大涨。它再次证明了一个基本的逻辑和道理：时势终归比人强，规律是任何人都绕不过去的。今年十一月份，我的新书《穷思维富思维》紧贴着两年的调控，把这个问题做了全面的解析。
相对于中国绝大多数普通百姓的收入来说，中国内地的房价的确是太高了。中国老百姓干着世界最长时间的活，拿着几乎世界最低的工资，享受着世界最低水平的社会保障，却要忍受着差不多世界最高的房价物价。谁说房价和物价不高，谁就没有良心;但谁要是认为把房价降下来就有利于老百姓，谁就没有头脑!
该不该降是一回事，能不能降会不会降是另一回事。前者是价值判断，后者是事实判断。价值判断服从正义标准，事实判断服从真理标准。所谓真理，就是“真正的道理”，就是万事万物发展的自有逻辑和规律，你想违背它，强令它服从你的正义标准，抱歉，它不会服从你，而且一定会反过来报复你!
今天的中国房地产价格，一方面被自上而下的货币超发不断拉高;被拉高的不止是房价，还有其它方面的一切物价。另一方面被地方政府招商引资和地方债自下而上地顽强抬。地方政府向银行贷款进行征地，其中只有一小部分用于房地产建设，大部分补贴工业进行招商引资。导致“实体经济”绑架房地产，地方债又绑架金融，金融影响整体经济。
现在以土地做抵押的地方债已经高达十几万亿元，但银行所有者权益相当于净资产只有7万多亿元。如果房价下跌，政府储备的土地卖不出去或者卖不出好价钱，地方债怎么还?银行怎么办?失业怎么办?
因此，今年的房价在宏观调控下再度逆势升高，并不是因为限购被时间消解，也不是因为地方政府变相抵制或放松调控，而是中央政府自己在经济衰退的压力下被迫放松了货币政策。
虽然住建部最近表示，明年继续限购，但并不等于楼市宏观调控加码。因为限购就像筑坝，水位很高了，一炸坝可不得了。所以只能继续限购，哪怕楼市调控已经导致经济真空远比想像的厉害得多。这就叫骑虎难下。
大家肯定很关心，明年楼市会怎样?我要说的是，总体上持续稳定上涨没有任何悬念。但房地产投资已经告别闭起眼睛都能只赚不赔的时代，需要智慧和眼力。
大中城市商铺，由于电商冲击，要特别谨慎，很多商铺功能会被电商取代，商业地产将来的主要方向是聚会、社交、餐饮、奢侈品;旅游地产特别是旅游住宅地产已经过剩，一些地方严重过剩;一些空城、鬼城很难有爬起来的可能;一些城市的远郊地产需要警惕。总之，哪些地区过剩或即将过剩，哪些区域稀缺，坚守人聚财聚人散财散的铁律。
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