叶檀：预计2013年房地产市场将稳步上升
2012-12-26 来源：叶檀的博客 编辑：无忧
从2012年四季度开始，房地产市场强劲反弹，2013年房地产在控制的呼吁声中继续上涨。
2012年的房地产市场的特点是分化，由于经济景气周期下行，以及出口大幅下降，导致以单一资源为主的中小城市如鄂尔多斯、以外向出口为主的中小城市如温州东莞等地房价下降，如冰山融化。
也许因为冰山融化惊吓到了某些人，也许因为地方财政的警报开始拉响，从2012年年中开始，房地产市场出现逆转，开发商开始以低价检选土地，下半年大规模进入市场，到四季度地价上升，以至于某地方政府不得不以行政手段中止企业拿地。从年中开始，北上广深一线城市价格坚挺、成交量上升，其他省会城市房价开始抬头，到四季度趋势已经十分明显。房地产市场由淡转旺，其背景是刚性与改善型需求主导、表面上限购限贷仍在严格执行。可以想像，一旦房地产政策放松，房地产市场将如何火爆。
2013年，房地产市场稳中有升：
第一，主导房地产市场的首先是城镇化。农民无论是自愿上楼还是被动上楼，都需要“楼”。假如未来十年有4亿农民朋友进入城镇，如果他们手中拥有征地而来的第一桶金，通过商品房解决农民进城的住房问题，那么市场必须提供给他们足够的商品房;如果进城的农民朋友大部分征地款被剥夺，那么地方政府必须提供足够的保障房，羊毛出在羊身上，分配给农民朋友的保障房等支出必须通过房地产收益得到补偿。所以，成本就是房地产，40万亿的成本，需要多少房地产支撑?女人永远缺少一件衣服，地方政府永远缺少社会保障的一块资金。
第二，基建投资需要土地杠杆。城镇化进入快车道，中国需要大规模基建，2013年轨道交通等基础设施投资还将大干快上：中央重点工程由央企负责，各地基础工程基本上都由各地城投公司负责，城投公司发城投债、到银行借贷，最重要的抵押品、资产评估就是土地，失去土地，就像火箭失去燃料，还做什么基建?还建什么轨交?
乐观的说法是，可以利用民资，确实，中国存款将近百万亿，民资作用不可小覤。城投债或者信托就是利用民资的重要方式，除非造假，仍然需要抵押、担保、风险等级评估。而从温州等地的轨交民间集资情况看，民资对于入股、集资轨交兴趣缺缺，一方面是因为公益项目赢利前景黯淡，需要政府补贴，另一方面，是担心无法提到相应的管理权与收益权，甚至担心最终被“关门打狗”，从历史经验看，这样的担忧绝非空穴来风。
第三，货币相对充裕。由于投资扩大、基建上马，全球主要央行发钞，投资货币与全球套利货币四处蔓延。
从今年四季度开始，热钱开始冲击中国香港地区，导致香港金管局释放千亿港币、几十次干预汇市，以压低港币汇率。明年，全球热钱流动势头有增无减，国内资金流动到发达经济体进行资源、品牌、技术并购，而大规模的移民推动了人口、资金进入地的房价。发达国家借入零利率的美元、日元，在全球寻找套利机会。可以肯定，中国货币政策将比今年略有宽松，以适应投资增长，全球主要央行零利率抑制了中国央行的加息空间，明年真实汇率还将继续上升，名义汇率加上通胀都处于小幅上升区间，尤其是通胀的预期，正在逐渐加重，导致人们购买资产的热情上升。
不可忽视，2013年还有两个特点，房地产市场继续分化，温州、鄂尔多斯、邯郸等地回升无望，冰山从边远地区融化，而大部分省会以上核心城市房价还会上升。另一个特点，房价上升半遮半掩、欲说还羞，有关方面意识到房地产泡沫在将来的危害，因此房地产政策继续紧缩，而实际需求与经济决定了房地产市场上涨的内生动力。尽管一步三回头，尽管戴着原罪的帽子，尽管无数骂名，房地产市场还是在往上走。
市场有逻辑，路径依赖也有逻辑，骂声与政策不可能消除逻辑。
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