马光远：城镇化需要房价稳定不是高房价推手
2012-12-20 来源：马光远的博客 编辑：无忧
今天我们关注的是年底火爆的房地产楼市。一般情况下，到年底的时候是房地产的一个淡季，但是今年包括北京在内的一线城市出现了非常异常火爆的场面。前一段时间媒体报道，北京一套标价230万的房子，过了一夜就跳涨到300万，一下子涨了70万。而从成交来看，事实上从11月开始，无论是新房还是二手房市场，北京的签约量环比都出现了30%左右的上涨。新房签约的套数同比上涨了94%，接近3倍。而12月上旬的前两个星期，第二周的成交量比前一周又涨了118%，所以整个火爆的局面基本上可以讲是前几年前所未有的。
马光远
随着成交量的不断升温，包括北京在内的一线城市价格也出现了明显的回升，很多恐慌型的购买者不断进入市场，甚至在一些城市又出现了排队买房的情况，轮番推动年底楼市的火爆。从全年情况来看，今年尽管一直在强调政策层面是坚持房地产调控不动摇，从年初到现在，政策基本上没有变化，但是整个房地产的交易可以说是房地产调控以来表现最好的一年，包括万科、招商地产、富力、碧桂园等等全国知名的开发商，他们的业绩不仅仅超过了去年，甚至可以讲创下了历史的新高。今年可以说除了万科以外，有三到四家的上市公司的销售额会超过1000亿，也就是说在中国房地产历史上，将产生少见的几个同时出现千亿销售额的情况，这也是前所未有的。
从北京的情况来看，北京房地产市场前十个月销售面积比去年同比增长了30.4%，而且总的销售面积已经超过了去年的全年，所以从这个情况来看，年底房地产楼市的火爆不同于以往，也不同于一个正常的在年底淡季的情况。这说明了什么?最起码说明这个情况本身是不正常的。在这个不正常的背后，最大的推手是什么?通过观察我们发现，最近无论是开发商也好，还是一些中介机构也好，推动大家买房的一个主要动力就是三个字：城镇化。未来城镇化肯定会导致大量的农民转入市民，成为市民以后首先需要房子，需要房子的话肯定造成供应的短缺，供应的短缺肯定导致涨价，这么一个基本的逻辑导致大家出现了市场上的一个恐慌性的购买，这种恐慌性的购买在年底基本上是达到了一个高点。
我们问很多去买房的，人为什么现在买房呢?都说明年会涨。明年为什么会涨呢?是因为城镇化。所以这种情况下，年底形成新一轮恐慌性的购买，但是事实上无论是国家加快城镇化还是房地产政策，我个人认为并不助长房价的暴涨，因为这是一个很简单的常识，城镇化是要农民转成市民，城市的农民当然需要房子，但是目前的房价而言，不仅仅进入城市的农民根本无力购买房子，即使北京的高收入阶层也没有能力购买北京的房子。也就是说，不要说未来房价暴涨，即使维持目前房价的状况，进入城市的绝大多数农民根本没有能力购买房子。
而且我们从政策层面来讲，无论是前几天召开的中央政治局会议还是刚刚闭幕的中央经济工作会议，在政策层面都一直强调要坚持房地产调控不动摇，这也是高层担心开发商利用城镇化进行先行炒作的先见之明。不出意外的话，我想明年的限购政策也会继续，我们抑制房地产的政策应该说没有很大的改变。在投资需求被抑制的情况下，仅仅依靠自住需求，仅仅依靠目前没有房子人的购买力，要让房价明年暴涨，我觉得这是痴人说梦。如果我们把中国房地产放在未来十年周期的话，考虑到我们城镇化的进程，整个房地产的发展应该说还是处于一个比较不错的历史机遇期，但是并不等于房价还会上涨，更不等于房价还要暴涨。
过去的很多年，房价的这种不合理的上涨已经让中国房地产价格上涨的动能几乎已经消耗殆尽，如果未来高层真的要加速中国城镇化步伐的话，恐怕一个前提就是要保持房价的稳定。如果房价不稳定的话，进入城市的农民没有房子住，这将面临一个很大的问题，意味着政府要提供很多的房子。但是我想在目前情况下，如果要政府对于进入城市的农民要全部保障他们的住房问题的话，我们没有这样的一个财力。
如果房价真的暴涨的话，我想不仅仅不是中国城镇化所希望的，而且将会使中国的城镇化进程受到沉重的打击。同时，根据我们现在看到的住建部的数字，截至到2011年，我国城镇人均居住面积已经达到了30多平方，可以说我们基本上已经度过了住房的绝对短缺期。而且考虑到城镇化是要一年一年来完成的，不是说明年我们需要完成一个什么样的城镇化步伐。未来中国的城镇化按照高层的界定，只要积极谨慎，也就是说我们一方面要积极地推动，另一方还要稳妥的来推进城镇化，而绝对不会出现大量的农民进入到城市以后，造成住房的短缺问题。
就未来十年来讲，我们一定要不断地向大家讲清楚这个道理：城镇化不是推动高房价的推手，我们的城镇化需要房价的稳定。明年房价的暴涨，我认为仍然是一个小概率事件。
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