黄人天：中国房地产市场已分裂为两个市场
2012-12-19 来源：黄人天的博客 编辑：木木
为什么中国房价能够始终维持在高位呢?众所周知，商品价格通常由市场供求关系决定，那么中国房地产价格畸高是不是因为供求矛盾?这是一个争论焦点。有人会拿空置房来证明供大于求，纯粹是因为投资客炒作和开发商囤积造成高房价。2010年7月，有报道称国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。
另一方面，有人会说全国的空置率其实并不高，供不应求导致了高房价，房地产商比那窦娥还冤。并且他们还利用“出租房”、“偶尔居住”和“其他用途房”这种文字游戏般的动听词汇混淆视听，企图把大多数空置房轻描淡写地一笔勾销。
事实上，供大于求现象是存在的，但供不应求现象也是存在的，这看似荒谬实则不然，因为中国房地产市场在卖方操纵下变成了可以人为控制供给的失灵市场，分裂为潜在房地产市场和实际房地产市场两个市场。潜在房地产市场的供给是包括空置房在内的房屋总量，需求是所有进入市场的购买力。从空置房确实大量存在的事实来看，供应大于需求现象是存在的。
但是，实际房地产市场则不然，这里的供给仅仅是开发商和空置房房主真正拿到市场上出售的房屋量，需求仍然是所有进入市场的购买力。从高房价长期存在且易涨难跌的事实来看，需求大于供应现象也是存在的。不难看出，在两个分裂的房地产市场中，需求量没有变化，而供给量却发生了人为变化，这就是为什么在两个市场中出现截然相反现象的原因。
关键在于，潜在房地产市场和实际房地产市场的分裂是供给方开发商和空置房房主自愿存货行为导致的，也就是说开发商不是卖不掉房子，只是捂盘惜售、囤积居奇。而其他行业如服装行业是非自愿存货，厂商真的是卖不掉商品。
一个市场为什么会出现分裂，必然是因为市场主体间的经济资源配置机制是扭曲的。首先，开发商和空置房房主能够囤积居奇必然是因为奇货可居，归根结底是因为房屋供给量是有限的，而房屋需求量是长期增长的，两者从长远来看存在供给小于需求的根本矛盾。
房屋供给量有限的根本原因是土地有限，18亿亩耕地红线雷打不动，即便突破红线也终究是有限的，因为中国人口众多粮食安全重于泰山。房屋需求量长期增长是因为总人口和城市人口带来的居住需求长期增长，虽然随着经济发展程度提高未必是无限增长的，但在中国没有完成城市化和现代化之前必然是长期增长的。
正是基于长期供应小于需求的根本矛盾，一般投资者把房屋作为货币财富保值增值的手段成为可能。进一步，以这种货币财富保值增值的预期作为基础，金融投机资本把房屋作为纯粹投机工具也就成为可能。也正是基于这一根本矛盾，地方政府把土地出让金作为财政收入支柱待价而沽也成为可能。开发商时常把高房价的罪责推托到地方政府土地财政上，实际上说穿了，开发商和地方政府都是高房价利益链上的一环，他们更像是同一条战壕里的战友而不是彼此对垒的敌人，只是因为有了长期供给小于需求这个根本矛盾而在高房价利益链上各取所需罢了，彼此攻讦何异于五十步笑百步?
概而言之，从短期来看，中国房地产市场分裂为潜在房地产市场和实际房地产市场，潜在房地产市场供大于求，实际房地产市场求大于供。然而，从长期来看，中国房地产市场的根本矛盾还是供给小于需求，这恰恰是导致短期市场分裂的根源。
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