杨红旭：住宅库存量持续增加会压跨楼市吗
2012-12-17 来源：杨红旭的博客 编辑：木木
前段时间，一则新闻让业界惶惶不安：“数据显示，截至今年10月，全国待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。维持在高位的待售面积，成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。”
3.2亿平米的待售面积，到底有多少严重、多吓人?不妨回顾一下历史。2008年开始，伴随房地产市场的下行，至2009年初时，一些房地产开发巨头制造了一波“空置率危言”，他们根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，自然而然地推算出2009年全国商品房空置率将达30%以上，并提出“大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。”
“2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米”，这是国家统计局的数据，空置面积的标准定义：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
统计局的空置面积，完全不合国际惯例：按照国际通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。所以，经过媒体炒作、社会质疑后，2009年后官方不再将“空置面积”称谓，改成了“待售面积”，它只说明尚未售出和租出的新建商品房的面积，表明的短期内的市场供求情况，而与全社会的长期性的房屋空置无关。
实际上，1995年以来，随着我国商品房成交量的不断增长，待售面积也随之增长，只有2004年和2007年出现过小幅下滑。增长是正常的，因为伴随着市场交易规模的扩大，总有一些房源在推出后，需要一个去化周期，不可能一开盘立即卖光;另外，很多楼盘都会剩下一点尾盘，或者房子有缺陷，或者开发商不急于出售。
因此，看待售面积增减，意义并不大，至2012年10月底，全国商品房待售面积为3.3亿平米(而非3.2亿平米)，比2011年底增加了约0.5亿平为平米，记者采访不靠谱的专家，得出不靠谱的结论。很多“看空派”借题发挥，认为空置面积爆增，有些上市公司的存货需要10年才能去化完(这又扯到另一个不同的口径:上市公司的存货概念很宽泛，不仅包括可售房，还有未售的土地和工程)，市场快崩盘了，房价很快将大跌。这是一种完全不着边际的论调，如果一些不明真相的民众相信了，又要错过购房时机。
为了更好表现待售面积的合理与否，可以用“商品房待售面积除以年度商品房销售面积”，就可以知道二者之间的关系。1996-1997年，这一比值高达78%，表明积压严重，反映出那时中国楼市非常低迷。其后，这一比值呈下降趋势，说明房改之后，房地产市场渐渐步入快车道，市场供不应求。2007年，达到17%的历史性低点，那年楼市最疯狂。2008年楼市低迷，这一比值首次反弹，2009-2010重新回落(市场回暖)，2011-2012有所上升(市场降温)。2012年这一比值为30%，仍远优于2004年之前。哪来的高危库存?
因此，国家统计局的待售指标，并不能精准反映实际供求。笔者一般用典型城市的商品住宅待售量，来分析短期市场存货压力。从2011年二季度开始，全国20个典型的住宅库存持续增加，2011年 12月至今，总体高位盘整，明年应呈减少趋势。一二线城市，与三线城市的走势有差异。一二线城市的库存于2011年12月，之后持续小幅下滑，三线城市直至11月才出现顶部迹象，但还有待进一步印证。
虽然去年以来库存增长，当前仍处历史高位，但今年3月以来，成交量也在快速增长。其结果是，存货去化周期快速缩短。2012年8月以来，一线城市和部分二线城市的住宅存销比再度回落至8-9月，与2010年一季度的水平相当，而后者当时处于市场处于繁荣期，总体供不应求，房价大涨。所以，今年下半年以来，一线城市房价止跌反弹现象显著。而三线城市，当前住宅存销比略超15个月，高于2010年一季度的12-13月，所以我们可以看到，很多中小城市的房价水平，仍低于去年。。
总而言之，当前我国住宅库存量，确实处于历史最高水平，但不必过忧。至于鄂尔多斯和温州的房价大跌，具有一定的特殊性，不能视为全国房价泡沫崩灭的开始。全国一二线城市的去货周期已降至相对合理区间，房价不仅不会崩盘，已经连续的数月，明年总体仍具有一定的上涨动力。
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