邓浩志：岁末土地盛宴彰显开发商后市雄心
2012-12-13 来源：邓浩志的博客 编辑：木木
11月30日广州本年度最大规模的土地拍卖会，共有9宗土地成交。竞拍的焦点集中在3宗住宅用地，都是经过多轮竞价，在达到竞拍上限价位后再“竞配建”。其中，荔湾区滘口地块，配建3100平方米安置房，楼面价为14210元/平方米;白云永泰集贤庄地块，配建20100平方米安置房，楼面价为11455元/平方米;白云区罗冲围地块，配建1100平方米保障房，楼面地价为12325元/平方米。
整体来看，这次土地出让呈现“宅地热、商地冷”的冰火两重天景象。原因有两个方面：一是住宅供地太少，而商服用地则供地太多。根据今年的供地计划，广州十区将推出商品住宅用地2.55平方公里，商服用地3.23平方公里，后者大大超过了前者。
尽管楼市调控严厉，但不少开发商似乎都比较看好后市，如果扣除要配建的安置房或保障房面积来计算，那么，滘口地块的楼面地价为14831元/平方米，集贤庄地块的楼面地价为14599元/平方米，罗冲围地块的楼面地价为12771元/平方米。而且上述价格还未计算建造安置房或保障房的成本费用，若再加上这部分造价，估计滘口和集贤庄地块都要超过15000元/平方米。而目前它们周边的楼价一般都在2万元以下，但以上项目总体盈亏平衡点都是3万元/平方米左右，2年时间内该片区房价能够上涨50%?，还是继续又一个豪宅项目，但无论结果如何，这几个的项目压力都会不小。
对于看好后市的房企来说，最大的理由可能是房地产市场从去年下半年开始出现的大幅度萎缩。因为资金紧张，加上最近一年政府土地供应大幅减少，去年第三季度开始新开工住宅项目就大幅减少，所以普遍预期明年下半年开始或许会出现一波供应低潮，房价也可能因为这样而出现上涨。而片区土地卖出高价在岁末可能造成一定“心里压力”，多半会产生周边项目想涨价，买家也担心涨价的情况。但目前广州一手住宅库存总量仍然充足，短期内都不会出现供不应求的局面，所以虽然土地高价卖出，但岁末房价依然会以稳定为主。
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