吴江：“房价十年不会逆转”城市化靠得住吗
2012-12-12 来源：吴江的博客 编辑：木木
国家统计局原局长邱晓华11日表示，房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会暴跌。他是在当天的国盛证券2013年度投资策略报告会上做上述表述的。
放在当下房价仍然高企，买不起房的公众还在期待房价回归的背景下，“房价上涨十年不会逆转”的说法，的确显得刺耳不中听。不仅如此，既然当下楼市调控政策仍在延续，“房地产行业的黄金期仍没有结束，房价还要上涨十年”，唱红房价，也多少有唱衰调控之嫌。
不过，对楼市调控的殷殷期待，希望房价回归的心情，固然不难理解，但支撑房价的各种因素，的确也客观存在。尽管房价走势不可避免要受限于各种外部因素，但直接决定房价的，其实仍然是市场上的供求关系。事实上，即便是楼市调控，其目的也只是遏制投机与投资需求，而非直接干涉市场让房价下降，而这也本是任何经济调控政策所应当遵守的边界。
可见，对于房价的走势如何，的确需要客观的评判，而不能被情绪化所左右，更不能无视房价形成背后的市场因素，而一厢情愿的认定房价高了就一定要降。对于已经经历了黄金十年的房地产行业而言，尽管面临调控与经济放缓的双重压力，但是，房地产市场既然是个市场，未来走势究竟如何，当然首先还是要看供求趋势。
事实上，如果说房地产黄金十年得益于迅速的城市化的话，那么，这一利好的确并未消逝。虽然最新的统计显示，中国城市化率已超50%，但这并不意味着中国城市化进程将趋缓。按照城市化率超过70%为基本完成城市化进程的国际标准来看，中国目前仍处于城市化的前期，而按照2023年达到65%城市化率，城镇人口9.3亿，这意味着未来10年中国将有3.5亿农民进城变市民，平均每年要将1500万人进城。而所有这些新市民，都将形成对房地产市场的强劲需求。房地产将迎来又一个“黄金10年”，的确并非信口开河的“唱红”房价，而是有着对市场需求及其走势的客观依据。
应该承认，从国外房地产行业的发展经验来看，房价大跌的确通常只发生在城市化率达到70%，即房地产市场需求基本饱和以后，而在此之前，则鲜有房价大跌的情形。不过，这是否意味着中国房地产市场将继续得益于城市化的下半场，并继续一路高歌，绝无回调可能呢?事实上，城市化进程固然是房地产市场的客观利好，但中国城市化的下半场，显然不是也不该是上半场的重演，不仅如此，由于发展不平衡，中国的城市化率，并不能充分反应不同城市与区域的城市化水平。例如，早在2010年，上海、北京的城市化率便已分别达到88.86%、78.71%，而江苏全省的城市化率也在2011年超60%。既然如此，城市化的下半场，自然不应该是超级城市或城市化率已接近饱和的地区唱主角，而更应是中小城镇的城市化水平的提升。那么，对于那些已经基本完成了城市化率的超级城市与大城市而言，应该说已不存在太多的城市化利好，而早已超越了70%的城市化率，是否更应说这些地区的房价已经具备了大跌的可能了呢?
一言以蔽之，城市化进程或许仍是大势所趋，但城市化虽然是房价的利好，但高房价同样也是对城市化的阻碍。至少，对于城市化率已趋饱和的高房价地区而言，这个所谓的利好，其实已并不存在，“房价上涨十年不会逆转”自然也就不能建立在这样的浮云之上。
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