谢逸枫：大房企疯狂抢地中小房企断臂求生

2012-12-12 来源：谢逸枫的博客编辑：木木

　　时间正在一步步走近2013年。从10月份开始，标杆房企陆续完成各自目标，11月多地成交量创下年内新高，12月将继续翘尾，给复苏的2012年整体房企业绩锦上添花。据不完全统计，截至2012年12月11日，已有16家上市房企公布前11月销售业绩，多数房企同比去年业绩增长，并提前完成年度销售目标。资金充裕的房企也在大手笔购地，据统计，万科、保利、龙湖、中海等十大房企前11月的购地金额达到1783亿元，囤地面积达5645万平方米。截至2012年12月11日，已有万科、恒大、中海、保利、远洋等16家房企公布前11月销售业绩，其中14家同比实现增长，11家提前完成全年销售目标。龙头老大万科销售收入达到1271.5亿元，位列全国第一，并超过去年全年业绩，同比增长9.8%。保利地产前11月销售收入920.32亿元，同比大涨36.1%，并超额15%提前完成全年销售目标，有望成为继万科之后第二家销售破千亿的房企。

谢逸枫

　　销售的增长，也使手中资金雄厚的房企四处攻城略地。据统计数据显示，29家房企前11月共在全国拿地368宗，共花费约2267亿元，获得土地面积7568万平方米。而万科、保利、龙湖、中海等在新增土地储备排行榜前列的十大房企，今年前11月的购地金额达到1783亿元，囤地面积达到5645万平方米。万科以拿地金额378.21亿元、拿地面积1055.74万平方米位列排行榜首位。进入12月份，万科拿地的速度也并未放慢。12月3-4日两天时间，万科共斥资35亿元拿下济南、杭州地块。此外，在香港IPO上市的旭辉地产、发债融资成功融创、方兴等企业也频频出手土地市场。

　　据统计，11月27日至12月7日这11天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州7地的地王纪录不断被刷新。11月27日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号一地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模59152平方米，以此计算，起始楼面价高达3.38万元/平方米，创历史新高。此后，截至12月7日，上海外滩黄浦区地块以楼面价36176元/平方米刷新上海年度单价地王纪录;深圳宝安尖岗山一宗地以可售楼面价27268元/平方米创深圳历年土地拍卖地价新高;南京下关滨江G50地块以高达56.2亿元的总价晋升年内全国总价地王;成都武侯区永丰乡太平村地块以楼面价8500元/平方米，溢价率高达150%晋升单价地王;苏州2012-G-98号地块以总价23.2亿元、楼面价8990元/平方米的价格被方兴地产拿下，成为苏州新地王;长沙芙蓉中路063号地块以楼面价约5421.24/平方米成为长沙新单价地王。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“多房企前11月业绩上涨提前完成全年销售目标，主要原因有三个方面，一是今年初房企抵估市场，在制定年销售目标调低了10%-20%。二是前三季房企采取“以价换量”的销售策略，回收大量资金，而10月份开始则“以量换利润”，业绩不断冲高。三是全国多个城市的调控微调与房贷政策的调整，刺激大量的市场需求与潜在购买力爆发。今年市场呈现前高后低的发展趋势，大房企完成的销售目标比中小房企普遍好，到了年底依然在不停的增长。因此，房企销售业绩大涨，随着库存量的下降，有资金也有需求购地补货，为未来发展储备土地。”

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“2012年，是楼市调控持续深入的一年。房地产市场业绩分化愈演愈烈，龙头企业依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升;与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权;还有一些房企“另谋出路”，寻求转型，走向多元化经营。房产企业“圈块地就能挣钱，卖栋楼就能发财”的集体暴利时代逐渐走向终结。如果12月未有新政出台并保持现在的市场形势，年底还将持续丰收。特别是保利、恒大两家房企可能在2012年提前冲入“千亿军团”，这一局面标志着房地产资源集中化趋势进一步加速。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“率先完成销售任务与卖地求生对比，房企可谓冰火两重天，用“几家欢喜几家愁”来概括房地产企业的销售现状是恰如其分。”

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“房地产企业分化将持续，标杆房企完成任务跑马圈地，中小房企断臂求生。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，未来仍将成拿地主力。而一些中小开发商整体资金链依然紧张，卖地求生的趋势难改。”

　　最新数据显示，1至11月，万科、保利、恒大分别实现1271.5亿元、920.32亿元、846.3亿元销售额，均已超过去年三家公司的全年销售额。据中国指数研究院及搜房网根据公开资料统计显示，截至12月6日，万科、保利、中海、恒大四家“千亿级”实力房企拿地面积为4697.65万平方米，购地支出总额达1040.86亿元。其中，万科斥资378.21亿元增加土地储备1055.74万平方米，平均3582.42元/平方米;保利花费353.2亿元获得1145.65平方米，平均3082.97元/平方米;中海则以175.35亿元获得468.21万平方米，平均3745.11元/平方米;恒大耗资134.16亿元获得2028.05万平方米，平均661.52元/平方米。调控之下，龙头房企依旧风光无限，但实际上不少房企的日子却并不好过。深圳证券信息有限公司数据显示，前三季度有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。

　　上市房企内部业绩分化明显，使得行业集中度不断提升。深圳证券信息有限公司提供的数据显示，前三季度，127家A股上市房企共实现328.20 亿元净利润，较去年同期仅增长1.21%。其中，万科、保利、招商等前十大房企，净利润高达188.26亿元，同比上涨14.22%，占127家上市房企净利润的57.36%。而去年同期，前十大房企的净利润占比为50.82%。由此可见，今年前三季度，A股上市房企净利润前十强的集中度提升了6.54个百分点。2012年，房地产行业股权转让延续了2011年的火热态势。楼市调控下，银行贷款难获批，存货难消化，两大难题之下，很多房企面对资金趋紧问题，不得不转让股权“断臂求生”。

　　11月29日，冠城大通发布公告称，将其持有的深圳冠洋房地产有限公司100%股份，以7.33亿元的价格转让给上海诚盈一期股权投资中心。同样是11月29日，阳光城也发布公告称该公司及其全资子公司福建阳光房地产开发有限公司拟将合并持有的阳光城集团武夷山置业有限公司100%股权，以人民币7838.67万元转让给福建望城投资发展有限公司。世荣兆业11月8日发布公告称，拟转让其控股子公司珠海市斗门区世荣实业有限公司持有的珠海市世荣房产开发有限公司50%股权。清科研究中心数据显示，三季度，中国房地产行业共有23起并购案例，涉及14.43亿美元，占当季所有行业并购总额的22%，成为三季度并购金额最高的行业。

（责任编辑：0352房网）