王书城：中国商业地产的末日正在逐步到来
2012-12-11 来源：王书城的博客 编辑：木木
延续三年之久的房地产调控政策给中国的房地产业的健康发展造成了极大的伤害，这种负面的效应不仅扰乱了商品房市场，而且，危害更大的是是使得中国的商业地产进入了疯狂的状态。这些年来，人们关注的重点一直放在住宅市场，关于住宅市场的泡沫的争论至今仍在继续。其实，中国的房地产市场如果说有泡沫存在的话，这个泡沫就是商业地产，特别是集中体现在大型购物中心的疯狂建设上面。
第一，中国的购物中心正在成为经济的幽灵
据世界著名的莱坊房地产经纪公司今年对中国的购物中心开展的一项调查，幽灵购物中心综合征正在蔓延：2012年年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。 二线城市的平均空置率为10.5%，高于去年的10.2%，而在一线城市，空置率从去年的7.9%增加至今年的8.4%。在中国两个二线城市沈阳和成都，购物中心控制率分别为17%和16.2%;在广州，空置率达到10.2%，而2011年年还只是刚超过4%。空置率升高的另一个重要原因是，出现了太多占地面积超过10万平方米的新的大型购物中心。由于中央政府强调把促进国内消费作为经济增长支柱，同时又对于住宅进行限购，地方政府为了发展经济，不得不大量建设更多商业购物中心。尤其是沈阳、成都和广州等城市，正在建设新的商业区，这意味着有建设大型购物中心的空间。
第二，建设大型购物中心已经成为一种落后的观念
购物中心面临的另一个问题是中国网络购物的发展，而网络购物会减少实体购物中心的人流。据贝恩公司的研究，2013年，中国的网络零售额可能超过美国。今年光棍节的疯狂网上购物标志着中国青年一代的购物习惯和偏好已经从逛实体店转变为逛网上商城，购物消费习惯的革命性的转折已经到来。由于电商的异军突起，敲响了大型购物中心的丧钟。80后与90后正在成为消费的主体，而网上购物正在成为他们的首选。一个新的业态兴起必然会导致旧的业态的衰落。
第三，地方政府好大喜功催生大型购物中心畸形发展
当邓小平掌握了中国的政治领导权之后，曾经不余遗力地批判1950年代的大跃进。尽管如此，中国官员们几千年来养成的好大喜功的习惯并没有任何的改变。这些年来是中国两千多年以来最好大喜功的时期。在房地产领域，特别是在商业地产方面，罗伦斯魔咒始终徘徊，阴魂难散。在中国的二三线城市有这样一个普遍现象，大面积的新城开发使得商业地产疯狂增长，而购物中心就是其中之一。世邦魏理仕发布全球购物中心报告称，截至今年1月，中国在建的购物中心面积占全球总在建面积的一半。按城市分，天津的在建面积排名第一，达245万平方米。相比之下，在欧洲各大城市中，购物中心存量面积超过245万平方米的，只有巴黎和莫斯科。同样拥有巨大在建体量的，还有沈阳和成都，这两座城市的购物中心在建面积分别为217万和189万平方米。据世邦魏理仕统计，中国是去年最活跃的开发市场。2011年，全球新竣工购物中心面积最大的5个城市，有4个位于中国。其中，沈阳2011年开业的6个购物中心总面积超过100万平方米，位列首位。第二名是武汉，新开业面积为57.4万平方米，同样是6个购物中心。许多城市购物中心的扩张速度已经超过了消费需求。尽管有大量购物中心在建，但大部分项目位于主要城市的新兴区域，而非国际零售商希望进驻的核心区域。
第四，高空置率隐藏着巨大的泡沫风险
一、二线城市的新兴区域以及小城市的新购物中心过度开发，无可避免地导致部分项目出现了较高空置率。来自仲量联行的报告显示，以各地购物中心的空置率衡量，中国主要城市中表现最好的是杭州，仅1%，其次是无锡 1.5%，广州/南京/上海/武汉也都在 2～ 5%之间;最差的是沈阳，空置率高达 24.3%，郑州次之 20.7% 。居中的有西安(5.2%)，青岛(6.8%)，重庆(10.9%)，成都(12.6%)和北京(12.7%)。由于大型购物中心的过量建设和人们购物习惯的改变，购物中心的过剩是难以避免的，其带来的金融风险要远远大于住宅开发。
第五，房地产调控的重点应是限制建设大型购物中心
中央政府的有关部门对于购物中心热的危害显然缺乏足够的认识和警惕。由于对商品住宅在全国范围内实行调控，为了避免房地产业的急刹车给经济带来巨大的损害，因此，放任地方政府大建购物中心。现在，全国最著名的商业街，如上海的南京路、淮海路，北京的王府井、西单等，都已经出现了发展危机，那些在二三线城市建设起来的商业中心的未来命运也就可想而知了。大型购物中心热已经到了必须降温的时期了。
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