刘建华：十年“房奴”解套折射中国楼市变迁
2012-12-08 来源：刘建华的博客 编辑：木木
2012年，对不少中国的商品房购房者来说是一个特殊的时间节点。本世纪初到2003年前后，中国的商品房市场迎来了第一波住房按揭贷款热潮，大批工薪阶层通过贷款实现安居梦。时至今日，第一批贷款购房者将为房贷画上句号。从最初几万、十几万，到今天几十万、上百万甚至数百万元房贷，十几年来“房奴”的变化折射出中国商品房市场的变迁与进化。
房价10年：让“负翁”变“富翁”
2003年，北京西北四环的世纪城被评为当年京城的10大热销楼盘，每平方米5000多元的房价对于当时的北京市民而言依旧奢侈。就在那一年，25岁的孟为贷款30万元在世纪城买下了自己的第一套房子。
“当时每个月的收入也就四五千元，我几乎每天都在算，要用多少年才能还清所有的贷款。”孟为说。
孟为的担心在那一代贷款买房者当中十分普遍。不过，随着时间的推移和房地产业的大繁荣，第一代购房人很快就从第一批“负翁”变成了“先富起来”的人。
2012年，世纪城一期二手房的均价已经达到每平方米47000元，比10年前涨了10倍。从负债累累到坐拥百万，第一代贷款购房者早就不再为月供的问题担惊受怕。
房价10年变迁，让第一批贷款买房者变成了真正的幸运儿。中原地产市场研究部抽样统计数据显示：在北京等城市，目前上市的二手房，房本年龄5年以上的普通住宅，超过8成已经全款付清;而房本在2005年之前，也就是购买超过8年的，基本上已经没有贷款。
链家地产市场研究部研究院张絮告诉记者，10年前买房的有很多早就利用巨大的房价差换房，变相提前结束了“房奴”生活。可以说，2003年左右是我国最近10年买房的最佳时期。房价低，政策好，走势佳“他们是最不像‘房奴’的一批贷款购房者。”
房贷10年：从“不敢贷”到“怕没贷”
住房按揭贷款的历史其实远比10年长得多———早在20年前，中国建设银行上海分行就贷出了全国第一笔个人房屋贷款。
不过，虽然房贷业务已有20年，但房贷真正的发展期却是从1997年开始的。这一年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始走近普通百姓。
“开始我们是不敢贷款的。”今年已经56岁的陈卫国告诉记者，10年前他每月的工资只有3000多元，积蓄不过几万元，想买个大点的房子除了贷款别无他法。对于不少第一批贷款购房者而言，向银行借钱与其说是实现安居梦的捷径，不如说是万般无奈下的选择。
然而，随着房价不断上涨，商品住房所具备的再也不仅仅是简单的居住价值，更多的则是保值增值功能。对房屋升值的追逐和对房价高涨的恐惧，让越来越多的人义无反顾地投入到贷款买房的大军中。
据链家地产市场研究部统计，2003年在北京购置一套90平方米的住房平均只需约40.5万元，贷款20万到30万元，月供仅需1400元左右。而今天，贷款买房者月供过万元已经十分普遍。月供比10年前涨了10倍，人们对住房贷款的渴望却更加强烈。随着去年以来房地产调控持续发力，差别化信贷政策逐渐深入，个人住房按揭贷款不断收紧。人们担心的不再是是否还得起月供，而是能否从银行贷到足够的资金。
统计数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿元。2001年底，全国房地产个人贷款达6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年底的363倍。
未来10年：今天的“房奴”何时解套?
10年前的所谓“房奴”其实早已不存在解套的问题，2012年这个时间节点，对于第一批贷款购房人而言，更多的是一种象征。而对于近3年来的购房者而言，房贷依旧是结结实实压在头顶的一座大山。
在中原地产市场研究部总监张大伟看来“我国房价上涨幅度最大的是在2009年到2010年之间，这几年来的购房者承受了高房价的压力，是真正意义上的‘房奴’。”
“房地产调控应该有更大的视野，要尽快提高居民收入的上涨速度，使其与房价的上涨幅度相匹配。对贷款买房的普通购房者要定向减税，扩大保障房的保障面，减低刚性需求购房者的购房压力。”张大伟说。
不少专家认为，与10年前的购房者相比，现在那些穷尽了几代人积蓄、背负着几百万元债务的购房者无疑更需要关注;那些被高房价挡在大都市外的年轻人更需要关心。而这些，恰恰是目前正在进行的房地产调控所要着力解决的问题，也是未来10年甚至更久的时间内，中国房地产市场能否健康稳定发展的关键。
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