张大伟：地王再现对楼市心理预期影响较大
2012-12-07 来源：张大伟的博客 编辑：木木
深冬寒意渐浓，全国土地市场却是一派热闹场面。近期，从北到南，一线城市地王频现，让年底楼市再度升温。
11月30日，备受瞩目的南京下关滨江G50地块以高达56.2亿元的价格成功出让，该成交价远超今年已有的土地成交总价纪录，成为今年全国总价地王。而此前的11月27日，北京、上海地王同日产生，两地均顺利以超过3万元/平方米的楼面价成功出让;11月28日，深圳新的总价地王诞生;随后广州推出的九宗地块也全部成功拍卖，部分地段价格创出新高。
短短几日之内多个城市多宗土地顺利高价出让，是土地市场沉寂数月后的集中爆发?还是地产商未雨绸缪为日后准备粮草?让市场担忧的是此举将如何影响未来房价走势，会否进一步推高房价?
10月18日拍摄的杭州一在建商品房楼盘。当日，国家统计局发布数据，前三季度中国固定资产投资同比增长20.5%，增速比上半年加快0.1个百分点。其中，房地产开发投资增长15.4%，增速比上半年回落1.2个百分点。
供地热潮催生地王
资料显示，北京日前入市的地块是位于朝阳区农展馆北路的一宗住宅混合公建用地，虽然规划建筑面积不足6万平方米，但起拍价就达到20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米，这一单价创北京土地起拍价的历史新高。
同日成交的上海地王，则由黄浦区594(北块)、596街坊商办地块以27.7亿元拍得，其高达3.6万元/平方米的楼面价也刷新了今年沪上土地单价纪录。
今年前三季度，虽然保障房用地计划完成情况较好，但商品房用地供应仍存在较大缺口。由于此前欠账太多，多数城市将难以完成今年全年的土地供应计划。
而土地市场回暖的另一个重要因素则来自开发商的积极性。“今年卖了800亿元，才买了100多亿元的土地，怎么就叫‘疯狂拿地’?”此前，保利地产广东公司董事长余英在微博上的言论道出了开发商的拿地意愿。中原集团研究中心统计数据显示，11月中上旬，万科、绿城、招商、保利、富力和金地5家企业合计拿地权益支付价达到110.45亿元。
社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞告诉，开发商突然对土地如此渴求，主要是因为今年以来开发商忙着卖楼去存货，经过此前的市场热销和各项融资举措，前三季度开发商基本完成全年销售任务，回笼资金充裕，不买地明后年无房可卖，买地也是为了补充库存。
今时地王趋于理性
上次全国楼市如此密集地出现地王，还要追溯到2010年初。当时，各地土地市场供需两旺，地方政府不断推出大量优质地块，并迅速被市场热捧。出于对后市预期良好，房地产开发商拿地热情空前高涨，形成当时各地地王涌现的局面。
业内人士普遍认为，与之前地王现象在土地市场偏热的市场环境下诞生不同，今年地王溢价水分不高，相对理性很多。
“连续两年多的房地产宏观调控挤压了市场上的购房需求，使楼市交易量下降，房价出现停滞，也拖延了房地产商的拿地行为。更为重要的是，此次诞生地王的地块多为各地的优质、稀缺地块，好地段卖出高价格从而产生地王是正常现象，本身就是土地资源优化配置的体现。”在牛凤瑞看来，核心地段的优质地块入市，房企自然不会放弃好机会，地王出现也顺理成章。
牛凤瑞认为，由于房企的预期透支造成此前地王高价拿地，结果近几年地王面临不小的销售压力。目前总体上房企对于土地成本的控制是比较严格的，土地整体溢价率明显走低，显示企业对拿地十分谨慎。
显然，此次地王诞生并不具备普遍意义。资料显示，大部分地王位于城市的核心地段，在热点城市土地供应郊区化的趋势下，其区位优势凸显无疑。同时，这些地王的用地性质多为住宅或商用，配建规模较小，容易吸引企业参与。
地王对房价影响有限
面粉已经比面包贵了，面包有理由卖得更贵——地王重现也让市场开始担忧会否就此推高明年房价?
“不要过度解读地王对房价的影响，房价的走向取决于社会整体生活成本、生产资料成本等多重因素。要看到，部分地段拍出高价，也能让各地有资金投入到保障房建设中，让保障房建设更有保障。”牛凤瑞表示，与两年前的市场狂热相比，当前房屋和土地市场均处在触底升温过程中，市场尚不具备大幅反弹基础，无论是购房者还是地产商都较从前更加理性。
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