杨红旭：中国人未来住120平米的房子不算啥
2012-12-04 来源：杨红旭的博客 编辑：无忧
今年二季度以来，住宅市场出现了复苏、回暖的行情。与之相适应，部分大企业销售业绩喜人，比如万科前10个月的销售金额已率先破千亿。笔者分析了住宅成交结构，发现中小户型吃香。以这类户型为主打的地产商，尤其是万科，日子过得相当不错。
以9月份为例，全国20个典型城市的小户型(90平米以下)、中小户型(90-140平米)、中大户型(141-200平米)、大户型(200平米以上)成交量同比增幅分别为40.8%、59.5%、44.2%与-3.5%。当然，就短期因素而言，限购、限贷等政策压制了中大户型需求。2006年住建部推出“90/70”政策时，就不招房企待见，以至于很多开发商通过偷面积、相邻的两户设计成一套卖。孰料，现在中小户型却成为“吸金大户”。
从全国整体分析，多大的户均面积，才是合理的?这个问题值得探讨一下。人们对于居住空间大小的感受，有一个舒适度的问题。比如一套两居室的户型，建筑面积80平米，基本舒适，当前我国主流的刚需楼盘多如此;100平米比较宽敞;130平米，多出现在高档楼盘中;如果只有50平米，则比较局促，1980年代建设的老公房即如此。至于当前在我国经济发达的农村地区，普遍出现的二层或三层小楼，实际上空置、浪费现象非常严重，农民更多的出于攀比心态而如此建房。
如果不由人看房，算算全国住宅总量，2012年城镇人均住房面积约33平米，按一家三口，则套均面积约100平米。根据第六次人口普查数据，全国及城镇户均住房建筑面积随着时间推移不断增加，80年代至90年代增速明显，2000年以后增速相对放缓。2000以后建的住宅，只占全部存量住宅的37.9%，这部分住宅套均面积已有些舒适了。比如，城市约95平米的套型，一般能做成宽敞些的二房，万科能做出功能紧凑、布局合理的三房，可以满足一般白领三口之家的居住需求了。
再来看国外经验。美国套型最大，套内面积平均超过150平米;英国较小，只有87平米。日美英德法五国平均来看，套内面积为106平米，若按80%的得房率倒推，建筑面积为133平米。他们的租赁房比重远大于我国，而租赁房套型面积明显小于自住房。若算自住房，则五国平均套内面积为124平米，建筑面积为155平米。不比不知道，显而易见我国套均面积仍偏小，即便只算2000以后建设的房子，也与他们存在明显差距，如果算上全部存量，则我们的住房条件，仍有巨大的提高、改善空间。
也许，有人会拿香港说事。香港将住宅分五类：实用面积40平方米以下的户型叫做A户型，约占住宅总量的一成;B户型40-69.9平方米之间，C户型是70-99.9平方米，香港人称之为“中大户型”，约占八成;而D、E户型是100平方米到159.9平方米，100平方米以上才叫大户型，或者称豪宅，约占一成。大家要明白，香港人多地少、房价很高，住房情况在全球范围都属特例，套型面积比同为城邦的新加坡还要小。
当然，美国和西欧的国情跟咱们差距同样大。就全国而言，日本的情况具有较大的参考价值。日本套均住房使用面积由1968年的73.86平方米(折合建筑面积约为92平方米)增加到2008年的94.34平方米(折合建筑面积约为118平方米)。与此同时，人均住房面积由18.7平方米(折合建筑面积约为23平方米)增加到36.3平方米(折合建筑面积约为45平方米)。现阶段，日本套均住房使用面积基本稳定在94平方米，折合建筑面积约为118平方米。也就是说，咱们国家即便仅算2000以后新建的住宅，其套均面积都小于日本。
另外，与大陆同根、同祖、同文化的台湾，其住房情况具有更大的参考价值。从1978年到2005年，台湾人均住房建筑面积由16平米增加至约41平米，套均面积由79平米增加到约140平米。当前大陆城镇家庭人均住房面积，相当于台湾1997年前后的水平;大陆城镇套均住房面积，相当于台湾1987年前后的水平。若仅拿台湾经验比对，我们的住房面积还有一定的提升空间。
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