王书城：解读温州房价暴跌的真实原因
2012-11-22 来源：王书城的博客 编辑：无忧
宋朝文人杨蟠在他的名作《咏永嘉》(温州古为永嘉郡)一诗中是这样赞美温州的：“一片繁华海上头，从来唤作小杭州。水如棋局分街陌，山似屏帷绕画楼。是处有花迎我笑，何时无月逐人游。西湖宴赏争标日，多少珠帘不下钩。”可见在宋朝时温州是何等的繁华。
1949年新中国成立之后，蒋介石集团被迫退守台湾及东南沿海诸岛，温州成为了东南沿海前线。作为军事斗争的前哨阵地，国家自然不可能在温州进行大规模的投资与建设，因此，在改革开放之前，温州根本就没有什么像样的工业企业。这对温州来说，是一件坏事，但同时也是一件好事。改革开放的大潮涌动之后，温州人立刻顺势而动，私人企业如雨后春笋般的遍地开花。大多数的温州人没有在国营企业工作过的经历，也就没有国有企业职工懒惰与包袱。前店后厂是温州企业发展的初期模式。温州人的第一桶金是靠小作坊挣来的，温州人的第二桶金是靠投资发财的，而温州人的投资目标就是一二线城市的房地产。
就温州人的房地产投资而言，在住宅与商铺之间，他们的投资重点是商铺，一铺养三代的观念是极为牢固的。记得十多年前，一位温州的小商人对我说过，在上海投资十套房产胜过办一家企业，此时上海正深受亚洲金融风暴的影响，大量的楼盘文人问津。十多年过去了，这位温州小商人如今在房地产投资价值已经过亿，这只是温州人投资房地产的一个小小缩影。
但是，风水轮流转，从去年开始，温州的房地产就开始遭遇寒流，在国内许多一二线城市房价调控难以奏效之时，温州的房价确是一路下跌。从温州房地产市场整体来看，房价的下跌幅度与前两年高峰时相比，大约在20%至30%左右。那么，温州的房价下跌是否应该归功于国家出台的房地产调控政策呢?其实不然，温州的房价下跌的原因较为复杂，是多重因素共同作用的结果。
最重要的因素是由于国际因素的影响，由于欧美日经济出现了问题，自美国次贷危机与欧洲主权债务危机之后，中国的出口企业收到了前所未有的打击，温州是典型的外向型经济，一旦订单减少，温州的企业就会面临困境。温州商人与企业家目前是囊中羞涩，无力在温州继续购买豪宅了。其次是近些年来，温州人已经把房地产投资的重点放在杭州、上海、北京等地，造成了温州房地产市场的购买力下降，投资乏力。还有一个原因就是温州的富裕阶层外流严重，而进入温州的400多万外来人口中，几乎都是农民工等低收入人群，他们中的绝大多数人都无力在温州购房。这一点与一线城市大为不同。北上广深等一线城市外来人口中有大量的高收入阶层，这部分外来人口中的高收入人群是支撑一线城市房价的重要力量。
可以这样说，温州的房地产市场进入了一个动荡期，在这个时期购房会具有更大的财务风险。由于温州经济与人口流动的特殊性，温州的房价下降对于一线城市不具有参考价值。
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