叶檀：保障房必须创新 谨防福利房回潮
2012-11-14 来源：叶檀的博客 编辑：木木
保障房是至关重要的民生议题，重要到与中国的轨道交通并驾齐驱。
这是对房地产市场利益模式不公的纠偏，目前已取得成效。中央政府决定，“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工700多万套，明年可能在500万到600万套左右。按照住建部住房保障司公布的数据，今年1-10月份，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成投资10800亿元。相比而言，同期公路1.33万亿元、铁路4250亿元的投资水平，保障房投资少于公路、远多于铁路。瑞银指出，保障房在中国未来经济具有战略意义。
保障房建设是一项泰山压顶的任务，各地政府已经提到政治高度，几年来从抱怨到今年超额完成任务。
资金与土地是保障房两大难题，政府主管部门在这两个方面给出了确定的答案。今年5月，国土资源部发布公告，公开了2012年全国住房用地供应计划，当年全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68万公顷，比去年提高0.7%，占全国住房用地供应计划的79.3%。其中，供应保障性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的29.1%，超过2011年1000万套保障性安居工程用地实际落实量(4.81万公顷)，2010年落实保障性住房用地2.51万公顷。以目前的土地供应，完成当年保障房建设不存在问题。为了加大土地供应，国土部不顾争议，允许保障性住房用地“先上船后补票”。
保障房是重大工程，涉及民生、房地产、金融等主要市场，涉及土地改革，在实施过程中，必须谨防保障房注水与集资房、福利房回潮，让保障房从民心工程蜕变为利益工程，让优惠落到寻租者的口袋里。
按照2007年国务院下发的(国发〔2007〕24号)文件，集资建房可纳入经济适用房供应计划。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。该文件规定，各级国家机关不能搞单位集资合作建房;但为其他单位留了政策口子。集资房与经济适用房性质相同，可以享受优惠税费政策，小区内外相关配套设施建设按国家和本省有关规定不再缴纳其他费用，未来还可以享受市场化的产权收益，集资者兴趣极高，政府优先给予资金保障，其中对市场的破坏、巨大的利益输送值得关注。
《21世纪经济报道》去年9月披露，在公租房项目中，也存在“变通”的情况。公租房主要针对新就业外来职工等住房困难的夹心层群体。基层政府在土地紧张、资金不足的情况下，大面积推行企业代建、自建模式。这些房屋主要针对本企业员工。江西、陕西、河北等多个省份还把针对乡镇教师、卫生院等人员的中转房列为公租房。在2011年保定公租房建设计划中，虽以企业新建为主，但也有针对教师、医生等特定人群的公租房。保定市2011年计划竣工的保障性住房项目中，除兴华苑廉租住房小区这一个项目外，全部为集资建房，项目分属市住建局、市传染病医院、中铁电气化一公司二分公司、五一九地勘大队、市财政局。总面积为251478平方米。据初步统计，保定市顺平县有3个教师中转房、1个教师宿舍项目，唐县有1个教师职工宿舍，博野县有1个工商局家属院配建项目。
这是国有大型企业挟历史低价地、优惠贷款、与政府关系的优势再获利益大饼，而非回到高收入的归市场、中低收入阶层的归保障，长期以往，中国的市场资源配置在房地产这一块将被扭曲。国有企业历史用地建设住宅，而民企、民企职工不得不到房地产市场上寻求市场价，天然不平等。
资金是保障房的另一个难点。在十八大的新闻发布会上，住建部部长姜伟新先生对保障房资金乐观表示“资金问题到现在为止没有发生大的问题”，他同时承认“不等于今后不出问题”。
保障房资金存在上万亿元缺口，资金主要来源如下。政府拨款，具有象征意义。今年初，财政部、国家发展改革委会同住房城乡建设部等部门向地方下达了1543亿元的补助资金，其后又追加65亿元用以支持各地的城市棚户区改造，2011年就超出78亿元。其次，规定土地出让收入的10%与房产税用于保障房建设，地方债券、公积金收益优先满足保障房建设所需，解决千亿元资金。这部分资金大约在1000亿到2000亿之间。其次包括企业先建后付的BOT模式，吸引民间资金等等。
为解决资金难题，各地进行了一定程度的创新。
如经适房、两限房以市场价为基准折价出售，以产权共享、期权折现的方式推向市场的上海模式，结合了较为先进的金融理念，令寻租空间下降到零，缺陷是，由于未来溢价较低或者溢价由政府享有，大众申请的积极性不高。
北京集体建设用地建设租赁住房改革试点，2011年9月27日国土资源部“原则同意”北京市政府唐家岭地区集体建设用地改革试验，具体方案是，由当地村民组成土地股份制合作社，取代以往由村委会代表的机制，作为完成土地产权制度改革后的产权主体。以合作社作为集体经济组织，履行占地开发手续;租赁房建成后，将由区政府统一组织对外出租。
其他如辽宁的棚户区改造模式、海南陵水模式、四川成都模式，无不涉及到土地制度的改革，涉及到土地收益的重要分配。十八报告大农民土地收益的背后，是许多的试点，与多年改革探索。创新无一定之规，无论北京、沈阳、上海模式，只要实现了公平与高效，实现了健康的财富共享的城市化，就是好模式。但是，福利房不在其列。
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