李文龙：楼市调控重心应向建立长效机制转移
2012-11-07 来源：李文龙的博客 编辑：木木
随着调控手段增多和经验的日益丰富，楼市调控应当由注重行政化手段向注重市场手段转变，在把限购、限贷等核心调控措施固化为基本制度后，需把供需调节以及房价走势及时交还市场。
经过长期持续严厉的调控，目前楼市步入一个不温不火的平稳运行期。缺乏房地产开发商的大力宣传，完全靠市场撮合成交的二手房市场，更能反映楼市的冷暖。北京市住建委网签数据显示，10月份北京二手房住宅成交量为11449套，与9月份相比下跌了近9%。
成交在旺季遇冷，不但出乎开发商意料，也预示着楼市调控到了关键节点。房价既难以大幅反弹，又缺乏继续下降的动力;调控虽然取得了明显效果，但是基础又不稳固。未来楼市何去何从，成为人们关注的焦点。
不少专家建议，在调控政策成为左右楼市走势的关键因素之时，未来的调控重心应从抑制房价短期目标逐渐向建立长效机制转移。而就调控手段而言，正如10月份温家宝总理主持召开经济形势座谈会时所讲，应更加注重市场和法制手段。
随着楼市成交持续升温，一些地区频频出台短期的应急举措，有的限制开发商利润率，有的则叫停热门地块出让，调控中的行政干预力度越来越大。业界人士分析，动用强有力的行政手段，固然短期内可以取得立竿见影的效果，但是难以对不合理需求形成长期持久的遏制，并非真正改变了市场内在的供需结构，也无法长久性地引导合理的市场预期。随着调控手段增多和经验的日益丰富，调控应当由注重行政化手段向注重市场化手段转变，在把限购、限贷等核心调控措施固化为基本制度后，需把供需调节以及房价走势及时交还市场。
自从住房货币化改革以来，我国房地产市场还未走过一个完整的行业周期，调控措施自然也是“摸着石头过河”。本轮调控中整个楼市出现了可喜变化，成交在“金九银十”的陡然遇冷，表明支撑成交回暖的刚性需求难以为继。进一步释放购房者的潜能，最大的动力并非来自政策微调的刺激，而在于房价回调后的有效购买力增加。越来越多的开发商意识到，成交才是楼市的“硬道理”，市场潜在的购买力并不少，但是能够逾越房价这条线的需求却有限。在楼市难以全面回暖的背景下，降价、打折、团购，开发商的一系列促销措施鱼贯而出，他们也不再像以往一样不计成本地拿地，盲目扩张，而是更加推崇稳健的发展理念。
不论是我国早已就实行的公积金制度，还是正在大力推进的保障房建设，均旨在满足公众的基本居住需求。这意味着，房地产调控属于改善民生的范畴，这就需要弱化房地产的其他功能，比如说，拉动经济增长以及增加地方财政收入的功能。同理，当调控涉及多重目标时，首先必须保持核心目标的完成。
而且，当前楼市的主要矛盾不仅在于房价过高，更在于产生泡沫的土壤。这既来自市场机制的缺失，也来自公众长期的住房投资观念。要改变这些积弊已久的内在矛盾，并非一朝一夕所能完成，需要在长期的楼市调整中不断动态检验，也需要市场主体给出足够的耐心和容忍度。目前一些地方政府推出的“限售令”、“限土地溢价令”，具有浓重的行政色彩，虽然短期内效果显著，但楼市调控不仅是短期的行政目标，更应是长期的制度建设，如此楼市才能真正走向成熟。
值得关注的是，9月份以来，又有不少城市对楼市政策进行微调。比如，放宽公积金贷款限额和还款年限。正因为调整公积金政策不触及限购、限贷等政策“高压线”，才成为地方政府青睐的微调手段。当前业界对房价反弹不无担心，美国已经启动新一轮量化宽松货币政策，在海外“热钱”开始躁动之际，也引发了其向内地楼市流入的担忧。政策微调支持刚需本无可非议，但如果地方政府以微调之名，行救市之实，把拉动房地产作为增加地方财政收入的手段，无疑会侵蚀楼市调控的效果。因此，管理部门在严格监控各地调控政策变化时，还应对地方政府放松调控刺激楼市的倾向，加以密切关注。
有观点认为，政府在把调控的着眼点由短期房价回调转到楼市长远发展上时，应当具有足够的政策储备。这轮调控在土地出让、房产销售以及购房等每个节点上的政策设计，实际上是一个涉及信贷、土地、税收的政策组合。在理顺供需机制时，应根据市场的变化，准确把握住调控的重点和节奏，循序渐进地对楼市进行降温并挤出泡沫。
此外，任何商品都是需求创造供给，由需求结构变化带来的房地产整体格局的改变在持续发酵。一边是中小房企举步维艰，一边是龙头企业的市场份额不断提升，业界普遍预期，未来房地产市场将进入资源集中时代，对于即将出现的行业重组调整必须作出预判，如此才能把握调控的主动性。
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