贾康：政府垄断土地抬高房价观点不成立
2012-10-31 来源：贾康的博客 编辑：木木
随着我国经济的成长、社会与体制的转型，房地产领域的重要性、复杂性和敏感性被前所未有地凸显出来。有一种观点认为，地方政府对土地的垄断抬高了房价。我认为这种观点其实是不成立的。设想一下，如果不是政府代表国家所有的终极所有权来对土地实施管理，而是由土地私有化或所有权多元化所形成的非政府主体管理，其结果也一定是垄断性的。实际上真正的问题是： 面对自然垄断，如何合理引导需求，实施供需动态平衡的制度安排，形成适应各社会阶层的有效供给。
如果没有有效的制度建设，仅靠在政策层面调来调去，就只能越来越偏重“限购”等行政手段，难以真正解决问题。为此，需要通盘考虑，积极建立“双轨统筹”的制度框架，即在一个合理的通盘规划之下，让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”，得到合理、有效的并行与衔接，从而优化土地资源配置。
在这个制度框架内，最高端的层面应该是由政府统筹管理，设计一个总体的全部国土开发的“顶层计划”。具体到某一个地方政府，包括小区住宅怎么建，从棚户区改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至高端住宅，这是由市场主体怎样试错也试不出来的，必须由政府牵头。在下一层面的保障轨上，政府首先要管托底。这个“底”首先从廉租房托起，进而托到适应收入夹心层、年轻白领需要的公租房(平价长租房)。对于在市场轨上运转的商品住宅、产权房，政府主要是在管规划之下管规则，让相关主体公平竞争，让有经济实力的人通过运用消费者主权由自己做出选择。
另外，在这一制度框架中，还有一重要内容———在不动产保有环节形成财产税制度的调节和制约，即：除了在交易环节征税之外，同时还要在保有环节征收房地产税，而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。房产税改革，对以下四个突出问题将产生不可忽视的正面效应：一是缓解中国税制中直接税比重过低、间接税比重过高的问题;二是改变地方税体系不成型的局面;三是使房地产调控新政体现治本的高水准;四是以不动产税制度建设来抑制收入差距和财产差距扩大。
近年的房地产调控新政在运行一段时间以后取得了成效，也出现一些争议。为提高调控的效果，我认为应该注意三个问题。
第一，从调控运行来看，要防止单纯求快的倾向。某些城市———主要是一线大城市———的确出现了房地产泡沫，但挤泡沫需要用柔性手段。现在我国社会处于矛盾凸显期，一味图痛快，搞那种力度大、速度快的操作，可能会导致一系列不好的结果，甚至可能带来宏观经济风险(包括经济问题政治化的风险)。单纯求快不可行，非理性目标的求快更不可行。例如，不少人希望房价回调50%，这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。我认为，我国商品房房价总体上回调50%，是国民经济无法承受的。在非理性目标下求快，问题会更严重：在上一轮“泡沫化”的副作用困扰我们之后，还可能叠加性地出现一轮“经济问题政治化”的副作用。
第二，在进一步做好房地产调控的过程中，需注重引入区别对待的方式，看清大趋势与方向。对不同城市、不同地段、不同情况要区别对待。有了理性的区别对待，才能挤去真正的泡沫。据我观
察，中国700个左右城市房价的“梯度推移”还在进行中，中国三线城市中有房地产泡沫的很少。不能简单地认为价格高就是泡沫程度高。如果调控新政不做这种区别，那力气就会使错地方。
第三，需要谨慎对待集资建房。现在有人主张鼓励集资建房，本意可能是好的。然而，一旦这方面被放开，有实权的部门、有资源的部门马上会钻空子， 使这个事情变得非常扭曲。参加者虽然形式上要出一点钱，但与市场价相比，那是微不足道的。房子建好后，按照行政级别进行分档分配。这样集资建房，这样分房，与房地产调控新政的内在精神是完全违背的。
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