邓浩志：商品房利润不得超10%不具操作性
2012-10-30 来源：邓浩志的博客 编辑：木木
调控又吹新风，近日，陕西出台全国首个商品房“限利”政策，利润须控制在10%。尽管该新政被批评“根本不具备有效执行性”，不过，业界普遍认为，从广州的限售到陕西的限利，楼市似乎进入了一个政策密集期，目的是希望最近楼市能够更加平稳。
限利10%反使房价暴涨?
日前，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证，这在全国尚属首例。
按陕西省官方的解释，出台这项政策，一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数。但羊城晚报记者发现，无论是开发商还是购房者，似乎并没有那么买账。“政策的初衷是好的，但执行起来难度较大。”更有人担心，限制房企利润将使房价暴涨。
“地产大炮”任志强直言，这个规定既违反市场经济规律，又严重违反价格法和房地产管理法。
一家上市房企负责人坦言，“15%的利润，应该是一个正常的利润，谈不上高利润，更说不上是‘暴利’。”该负责人表示，土地成本和税费成本占到房价的一大部分，房价高企一定程度上是当前的土地财政政策造成的。
对于“限利”新政，置业者黄先生反而有点担心，“目前中国房价的主要组成部分是政府税费，在不减税、不缩减审批环节的前提下，单靠限制房企利润率的政策不仅无法控制房价，甚至还会造成优秀房企不再拿地建房，房子供应出现短缺，房价大涨的局面”。
说不清的房地产开发成本
方圆地产首席分析师邓浩志认为，陕西“限利”新政是市场化的倒退，“每个项目都管，是绝对无法落实的政策;测算办法存疑，房企灰色成本、财务成本有较大不确定性与不可公开性”。
同策咨询研究中心总监张宏伟质疑，政府如何控制商品房10%利润?经营成本的管控是企业管理的重要课题，很多成熟的企业都未必能把自己的成本算清楚，现在由政府部门帮他们测算成本，这事是否靠谱?陕西新政到底有几分可操作空间?
“要控利润先算成本。陕西官方在通知中的说法是：各城市要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年涉及建筑的各项价格指数进行测算。但中国房价构成的复杂性，本就是一个说不清道不明的问题。”
据悉，2009年，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，但该调查的结果一直未对外界公开。2009年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为“我国房价为何居高不下”的大会发言，称一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%;而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。
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