陈雪根：房地产调控已经进入一个新阶段
2012-10-25 来源：0352房网 编辑：加文
房地产调控已经进入一个新阶段，其特征是：政策层面，除房产税待定外，其他政策已经见底，虽然地方政府频频冲击调控政策，但中央政府既不会放弃目前正在实施的政策，也不会再出台更严厉的房地产调控政策，但货币政策的松动，使得房地产市场的政策环境趋于宽松，由于房地产业并无制度性变革，政策的影响还会很大，而且依然潜伏着不稳定因素。市场层面，因为经济形势不很乐观、政策开始预调微调等原因，也因为经过近两年的调控，投资投机需求已经基本离场，供求关系也已有所改变，而房价并无实质性下降，购房者心理预期开始转向，被压抑的刚性需求开始释放，房价仍有上涨压力，但除非为了拯救中国经济再次全线放宽房地产调控，否则也不会再现2009-2010年那样的报复性上涨。
在现有住房制度下，调控市场的手段主要是政策，而所有调控政策基本上都只是处理当前面临的问题，并不涉及长远。唯一带有制度性变革的是房产税。但房产税涉及土地出让方式以及住房制度重建、涉及法律修改、涉及税收制度改革、涉及房产权属信息系统建设、以及官员财产公开制度等许多方面，牵一发而动全身。目前的试点进展缓慢，成功与否尚难判断，在可预见的未来，房产税对市场的影响基本可以忽略不计。
房地产市场的危机主要来自两个方面，一是房价飞涨，超过国民的承受能力，酿成严重的社会、政治危机，二是没有限制的房贷，潜伏着严重的金融风险。目前中央政府实行的政策，大致可以归纳为：严控投资投机性需求，加大保障房建设力度，合理满足商品房刚性需求。这些政策的着力点也主要围绕上述两个方面。从方向上来说，这是正确的。
过去，因为在信贷政策和交易政策等方面，没有区分自住需求和投资投机性需求，结果投资投机性需求过旺，直接推高了房价，增加了金融风险，挤占了制造业等的资金，影响了全社会实业投资的积极性。未来严控投资性投机性需求的方向估计也不会改变，一旦改变，房地产调控就将前功尽弃。
但政策也会有所调整，如限购政策，任志强、茅于轼、许小年等人甚至将其上升到政治高度，称这一政策违宪、开倒车，侵犯人权或公民权利等，有时候为了解决经济问题，动用政治权力也是难免的，罗斯福新政就是先例，没必要上纲上线。当然具体的政策是可以讨论的，例如，在一手房市场，对初次购房和二次购房执行更为严格而有差别的商业房贷政策(包括首付款、利率、按揭年限等)，对多次购房者不再发放房贷等，结合二手房市场更为严格而有差别的交易以及税收政策(如设定转让年限、依据转让次数以及增值收益征收累进的交易税费、鼓励出租等)，也可以达到控制投资投机需求的目的。
保障房建设也是屡受批评，但开发商只为高收入者提供商品性住房，中低收入者特别是低收入者和困难群体的住房保障，政府责无旁贷，完全推给市场的结果就是房价飞涨，现在政府回归保障，这个方向不仅不能改变，还应该坚持。至于保障房建设、分配中的问题，只要政府想办法总有解决之道，新加坡的祖屋政策就执行得很好。对保障房最大的威胁不是“三公”问题，而是地方政府积极性的问题，毕竟这只是一个政策而非制度、法律，而且这是要地方政府出血的，只要中央政府稍有松懈，保障房就可能萎缩直至消失，就像以前的经济适用房一样。目前来看，李克强比较强调民生，对保障房的监督力度也很大，估计上任之初就改变这一政策的可能性不是很大。
比较难于把握的是商品房政策，毕竟，中国经济尚未找到更好的支柱产业，房地产依然是重要的支柱产业。国家统计局日前在公布今年上半年国民经济运行情况时坦言，房地产的主动调控在短期来讲确实是一定程度上今年增长速度下滑的一个重要原因。虽然温家宝以及建设部、国土部、统计局、央行等都在强调坚持房地产调控不放松，但也在强调在经济下滑、经济困难加重的情况下，宏观经济政策要预调微调，两次降息已给处于僵持状态的房地产打了一针强心剂。北京市住建委的消息称，今年七月上半月，住宅网签量比六月同期交易量上涨达三成，已经恢复到去年调控前的水平。而新建商品房成交量更比六月同期大涨49%。这既说明房地产业对政策的敏感度很高，而调控政策非常脆弱，同时表明暂时压抑的刚性需求依然很大，如果经济下滑势头持续，货币政策和财政政策继续调整，即使中央政府坚持房地产宏观调控政策不变，房地产市场也将从回调态势进入企稳回暖态势。而地方政府因为对土地的制度性依赖，是推动这一态势的马前卒。这一阵，很多地方的松绑政策虽然被压制下去，但暗度陈仓的事情依然存在。目前的状况跟上一轮救市前非常相似，如果房地产调控政策再次全线放松，不仅已有的调控成果付诸东流，政府信誉荡然无存，更为重要的是，房地产业一路狂奔，就再也没有可以约束它的力量了，有鉴于此，房地产调控政策彻底松绑的可能性似乎不大，但适度微调的压力和可能还是存在的。
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