陈云峰：房地产行业在万科带领下开始突围
2012-10-24 来源：陈云峰的博客 编辑：木木
以限购为主的房地产宏观调控已经2年半，今年状况如何?
昨晚，万科发布了其三季度报告。1-9月公司累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%;合并报表范围内的已售未竣工结算资源达到1540万平方米，合同金额合计约1631亿元。其中第三季度万科实现营业收入154.1亿元，净利润13.5亿元，同比分别增长65.3%和123.5%。
报告显示，前三季度，万科累计实现销售面积907.9万平方米，销售金额963.2亿元，基本与去年持平。而第三季度则实现销售面积305.4万平方米，销售金额337.8亿元，同比分别增长8.2%和5.3%。由此计算，万科三季度房屋的销售均价为11061元/平方米，较半年报时的10380元/平方米上涨了6.56%。而今年前三季度万科房屋的销售均价则为10609元/平方米，同比去年的11541元/平方米下滑了8.78%。
数据说明一切：万科在走出低谷，兴许，房地产行业在万科带领下能够突围?房地产行业有哪些新趋势呢?
1、房企两极分化严重，强者愈强，弱者逐渐出局，行业整合度、品牌度提高。
在北京，90%的土地被万科和前10强房地产企业拿走，60%的销售，集中在行业30强企业。
住宅市场，洗牌剧烈。我所在的中国房地产经理人联盟，上周2年没有见面的10几个老总聚会，大家无一例外“转会”，从一个侧面说明房地产行业的剧烈组合。
有品牌、全国连锁、有规模的企业，正在扯起大帆，扬帆起航。小的呢?不在拿地，转型他干。
2、万科的积极销售的策略值得行业借鉴。
销售增了，价格降了近1000元，以价换量，精装修品质不变，积极推盘，老业主营销，万科以积极的姿态面对市场。
北京万科负责营销和设计的两位老总都是中经联盟会员，其中一位特别爱打高尔夫，上周在天津见面，球技下降，问其原因，他说太忙，10几个项目同时在设计开盘，2个多月没休息，更别提打球了。
同样其他房企老总，闲的要命，市场不好是主因。一对比，天壤之别。
3、资金不再紧张，甚至净负债率为37.7%，拿地更加积极。
资金方面9月底万科持有货币资金333.1亿元，由于近期加大了投资力度，是大型房地产企业中净负债率最低的公司之一。由于资金状况良好，下半年以来万科的拿地节奏有所加快。第三季度万科新增项目23个，对应权益规划建筑面积约376万平方米，较之上半年14个新增项目有明显增加。不过，考虑前三季度开工规模更大，年内万科项目资源总量略有降低，但仍然保持在两到三年的开发水平。由于其他企业没能力拿地，竞争减弱，万科土地成本控制在合理水平，而且积极拓展合作资源。
中国房地产，前所未有的洗牌，在今天发生。
突围、转型，万科正带领中国房地产行业艰难前行，可惜的是，很多企业倒下了，就像倒在通往胜利的长征路上。
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