张宏伟：控制开发商利润率不具可操作性
2012-10-23 来源：张宏伟的博客 编辑：木木
广州严控高价盘预售，北京停止热门地块出让，地方行政干预楼市的尺度越来越大。10月20日，陕西更是“简单粗暴”的要求将商品房开发商的合理利润率控制在10%左右。要求陕西各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
政府如何控制商品房10%利润?经营成本的管控是企业管理的重要课题，很多成熟的企业都未必能把自己的成本算清楚，现在由政府部门帮他们测算成本，这事是否靠谱?陕西新政到底有几分可操作空间?
说不清道不明的房地产开发成本
要控利润先算成本。陕西官方在通知中的说法是：各城市要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年涉及建筑的各项价格指数进行测算。但中国房价构成的复杂性，本就是一个说不清道不明的问题。
2009年年中，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。2009年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为“我国房价为何居高不下”的大会发言，称一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%;而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。
两个不同部门的调查中，土地成本比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价成本构成更加神秘，房价过高而导致的“暴利”争论也更加没有了结论。
中央党校教授周天勇曾称，在房地产开发成本中，税费占房价的70%，包括传统意义上的税费，以及土地出让金。舆论以此为据展开对房地产调控、高房价等问题的批评。这一判断是否符合事实?购房者房款中确实70%的钱给了政府了吗?
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，就拿土地成本来说，不同城市其地价房价不一样，在房价中地价所占比例也会有所不同。再具体到开发企业的拿地模式，如果开发企业直接通过招拍挂的市场化的方式拿地，那么，成本就可能相对较高，如果开发企业利用“养老地产”、“人才公寓”等方式拿地，那么其地价势必会相对比较低。另外，调控政策周期的变化也会导致地价表现有所不同，甚至也会使地价和房价之间的关系出现“面粉贵过面包”的异常现象。
企业利润动态变化本是市场经济的基本规律
抛开以上这些变化性因素，一般来讲，商品住宅开发商的土地成本、缴纳税费占到房价中的比例大概范围为多少?
从笔者接触到的项目成本构成比例来说，商品住宅开发商的土地成本、缴纳税费占到房价中的比例大概范围各为20-30%，也就是说，房价中的40-60%要被政府直接拿走，这个比例尽管没有中央党校教授周天勇称占房价的70%的比例高，但是一定程度上反映出土地成本和税费成本确实成为构成房价的非常重要的两项决定性因素。
除此之外，开发企业的利润占房价多少? “15%的利润，应该是一个正常的利润，谈不上高利润，更说不上是‘暴利’。”这是某开发企业对笔者的回答。“土地成本和税费成本占到房价的一大部分，房价高企一定程度上是政府当前的土地财政政策造成的。”
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