马跃成：陕西调控开发商利润没有可操作性
2012-10-23 来源：马跃成的博客 编辑：木木
对一个制造企业来说，10%的利润真是算很高的了。而在房地产行业里，现在竟然被当成调控的目标来控制，这再次证明了房地产暴利的事实，看来百分之几十的暴利对开发商来说还真不算什么。调控开发商的利润本来没有错，但是就利润限制来说，政府的手段无论从哪方面来说，都不具可操作性，或者说，政府没有任何手段控制开发商利润。
陕西出台的调控新政竟然是，要求商品房利润控制在10%以内。为什么是10%以内?不是11%以内，或者9%以内?10%有什么科学性?估计陕西省政府也说不清楚，这种要求太祥细的政策，其实没有可操作性，越是细致其实越是不可靠。
控制开发商利润这种事情，不要说政府控制，就是开发商自己都难控制住。这主要是开发成本有固定成本和可变成本两个部分，固定成本能控制，而变动成本在房子没有卖完之前是不确定的。也就是说，开发商没有对项目进行结算之前，根本不可能知道开发商利润到底是多少。想在预售阶段就把开发商利润提出来，是根本不可能的事情。
另外，企业利润既是一个财务问题，也是一个商业秘密问题。从财务上讲，由于企业资金的动态性，企业利润也是一个不定的数值，财务上每天的进出帐都在变动，都直接影响到成本的变化，所谓的利润不到结算的时候不可能提出一个准确的数字。当然，作为企业秘密，成本和利润都不是能够随便向外透露的。
一个企业的利润与生产成本密切相关，当利润成为控制指标的时候，开发商肯定会想尽办法加大成本，加大成本的最简单的办法就是把不是项目的成本加到项目中来，如果开发商通过某种财务转移的手段转移资金也不是不可能的。不会有一个开发商会眼睁睁地把开发项目利润调高到10%以上，而成为被调控的对象，陕西省政府的政策一点作用都没有。
如果说开发商利润是暴利，估计没有多少人不同意。某大炮就说过，开发商就该是暴利!是不是暴利这倒不是让人说出来的，如果看看全国范围的传统业企业纷纷进军房地产就知道怎么回事了，要是不暴利，谁还会往里头挤?从这个角度看，房地产的暴利确实是毁掉中国制造等传统行业的罪魁祸首。
控制开发商利润并不错，思路也不错，但是就是不具可操作性，热别是控制的指标这么确定，就更不可能了。作为调控政策，目标一定应该是房地产市场的走向，对房价的调控也应当是宏观控制，比如只要控制房价和收入的比例关系就差不多了，如果政府要调控到企业的财务指标上来，只能说调控的大方向错了。
前几年，讨论开发商成本问题就折腾了好几次，某大炮也说过，开发商成本就像女人的隐私部位一样，是不可能向别人公开的。事实证明，这么多年，开发商的成本也没有公开过，更没有人搞懂过。这么看来，开发商利润也一样，没有开发商向你公开，也没有人能够搞懂。
不控制开发商利润就不能调控了吗?不是!房价是要控制的，可以有经济手段，也可以有行政手段，还可以有税收和财政手段。但是都是宏观调控，绝提到每个楼盘的控制只能说是事倍功半，不可能有结果。
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