蔡穗声：长远看房市调控须适时进行制度重构
2012-10-22 来源：蔡穗声的博客 编辑：木木
房地产市场的现状源于当前的经济发展模式与经济社会结构
当今中国房地产市场的矛盾，仍然是供求关系不平衡。一是住宅产品结构与消费人群不匹配，适合普通消费者的中低价位产品供应不足，适合高端消费者的产品过多;二是区域供应与人口分布不匹配，大城市、城市中心区供不应求，中小城市、城市边缘区供应相对过剩。由此，造成土地资源、资金资源和政策资源的严重浪费。
其深层次矛盾，是产品的市场化要求与主要生产要素(土地、资金)垄断性现实的矛盾。在土地与资金资源有限且被人为控制的情形下，企业追逐利益最大化，生产利润高的高端产品。利润低的产品要求规模化生产，前提是源源不断的土地与资金供应，这对于大多数企业而言是可望而不可即的。
中国房地产市场的现状源于当前的经济发展模式与经济社会结构。中国房地产对经济社会发展作出了重大贡献，同时也存在许多弊端。
长远来说，对房地产市场的调控不是若干条政策所能奏效。需要检讨上世纪90年代以来形成的住房制度与房地产制度，适时进行制度重构。
在市场供需层面：稳定住房预期
首先是住房保障制度——稳定低收入者的住房预期。需要明确保障的范围与保障的形式，范围是低收入抑或中低收入?形式是经济适用住房抑或公租房?实物配租抑或发放津贴?兹事体大，关系到国民收入的再分配，要根据财政能力合理确定，避免造成新的不公平。而且，住房保障是政府长期的职责，要有5年计划、10年规划，合资格人士轮候，由此稳定低收入者的住房预期。当前一些权力部门、垄断部门利用住房保障制度不明确之机，自建房低价向内部干部、职工销售，破坏房改原则，应当严令制止，严肃查处。
其次是住房租赁制度——稳定年轻人和外来务工人员的住房预期。租赁与购买都是满足居住需求的主要途径。在市场经济国家(社会)，约有3—7成人口通过租赁解决居住问题，尤其是年轻人。我国多年来在住房政策和房地产市场培育方面，都忽略了租赁市场的培育与发展，形成重购轻租的畸形住房消费观。在租赁制度重构方面，一是要立法保障业主与租客的合法权益;二是消除租客在城市生活中的歧视性政策(如受教育权利);三是降低租赁成本，减免有关税费，免除业主不合理的责任承担;四是鼓励国有房企持有物业出租，增加市场供应量。由此，稳定年轻人和外来务工人员的住房预期。
解决了上述人员的住房需求，就解决了当前较为紧迫的“刚性需求”之中的大部分，既可减轻房地产市场的供应压力，又能缓解社会各阶层对高房价不满的怨气。
房地产业要转型升级，实现产品多元化
与此同时，随着中国经济发展方式实现转变，房地产业要转型升级，实现产品多元化。住宅产品增加养老地产、养生地产、休闲地产等等;除此之外，鼓励房地产业与各行各业结合，投资商业地产、旅游地产、文化地产、园区(工业、科技、创意等)地产等，发挥房地产业基础性、先导性作用及其市场运作优势，带动各行各业繁荣发展。由此，稳定投资者市场预期，分散其投资方向，减缓其对住宅市场的压力。
在深层次矛盾解决方面：改革是必须的
中国房地产市场是在上世纪80年代改革土地制度，实行国有土地有期有偿使用发育起来的。土地制度采用两种公有制形式、禁止农村集体土地买卖，为中国大规模的低成本城市化、工业化奠定了基础，也为地方政府提供了丰厚的财政来源。但是，伴随而来的是二元经济结构与社会结构的分化，城乡差距的扩大，国有土地价格以致住房价格的过快攀升。所谓“小产权房”的存在并愈演愈烈，就是对现存两种公有制形式土地制度的抵抗。对土地制度的二次改革，赋予农民享有支配土地并享有土地资产带来的经济收益，破除国有土地垄断性，降低房地产开发成本，应该提到议事日程上来。
当前，广东省进行的转变政府职能、深化行政审批制度的改革，将会对房地产市场调控产生深远影响。这项改革与培育发展社会组织、完善社会治理是相辅相成的。这意味着政府回归到提供公共服务产品、制订与执行宏观经济政策、建设基础设施、创造良好的经济社会环境的有限责任政府角色，行业协会承担行业管理职能，通过服务、协调、维权、自律等行为模式，实现行业公平竞争，维持社会生产有序进行，从而有可能促使房地产业从被调控、被监管的地位转变为实施自治、自律的行业;从以往政府监管转变为行业管理与社会治理多管齐下，实现宏观调控目标。
蔡穗声：广东省房地产行业协会会长
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