林文俏：楼市调控要更加注重市场与法制手段
2012-10-22 来源：林文俏的博客 编辑：木木
10月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。此前的10月12日、13日和15日，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会，温总理说：“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇……调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。”这透露出：楼市调控常态化是必然趋势，但调控手段会从行政手段逐步过渡到市场和法制手段。这是我国房地产调控思路的重大转折。
采取限购方式归根结底还是因为相关体制机制不完善
从2010年元月起步的房地产市场调控，中央和各地已经出台的限购、限贷、限价政策、考核问责制等，都不是市场手段而是行政手段。行政手段调控在短期内可以抑制房价，但无法使楼市价格长治久安。以限购为例，它好像物理降温手段，患了感冒发烧，可以临时降降体温，但不能帮助完全退烧。而我们之所以采取限购的方式，归根结底还是因为相关体制机制不够完善，市场失灵，只好借助行政手段进行干预。
限购政策虽短期内可以抑制房价，但其弊端也不可避免。第一，它扭曲了真实的市场供求关系和价格现象。实行限购后，各地的市场供求关系发生改变，房价基本停止了上涨，但这是一种行政手段压抑需求而不是市场自身力量作用的结果。第二，它为以后的价格暴涨埋下隐患。因为限购向人们传递的信息是：住房是稀缺商品，强化了人们涨价预期、购买欲望和惜售心理，使本不想买房的也产生购买欲望。一旦限购令取消，这种购买欲望必定爆发。而且，限购减少需求必定减少供给，导致新的供不应求。第三，它压抑了市场发展，对国民经济产生一定负面作用。什么是经济增长?就是需求带动供给，而供给就是生产。压抑需求必定会减少供给和生产，会对经济增长产生不利影响。第四，它误伤了百姓改善性基本住房需求。第五，它强化了社会不公。中国目前一种突出的社会不公就是户口制度导致的城市两元结构。尽管你为城市发展作出重大贡献，长期纳税，但如果没有户口，就不能享受城市的基本福利。限购无疑强化了这种不公平。第六，它对价格的控制作用也不显著。
取代限购政策呼声最高的市场手段是房产税，但市场和法制手段的出台都不是一件易事
温总理说：“从长期讲更加注重市场和法制手段”。市场手段即经济手段，主要是税收和信贷手段，还包括市场供求关系的调节(如在住宅用地供应上进行结构性调整，增加普通商品住房用地和保障性住房用地的供应)，以及市场预期的调整(通过制定行业发展规划来引导市场预期)。法制手段则是要规范市场，制定激励和惩罚措施来加大政策执行力度，加快立法进程，如住房保障法的制定出台。目前很多法规条例已落后于形势，需要重新补充修订。如公积金管理条例、住房金融等方面的制度性法规条例。市场和法制手段有时彼此融合，比如房产税，既是市场手段，又要走立法程序。
目前，取代限购政策呼声最高的市场手段是房产税。可是，支持政府楼市调控的百姓，对房产税的态度却令人意外。据新浪乐居的调查显示，超六成(61.4%)网友并不期待房产税出台;非常期待房产税出台的网友只占31%;7.6%的网友表示难以抉择。超六成百姓不支持房产税，原因有二，一是担心它起负作用，不但不降反而提升房价;二是担心征税征到自己头上。税法是国家基本大法，出台必须理由充足，程序合法。出台针对非营业性用房的房产税的目的是什么?是楼市调控的长效制度?开辟地方财政的新来源?财税体制改革的重要举措?还是为了调控贫富差距?这个基本问题必须向公众解释清楚，让房产税征得明明白白。按照税收法定主义的原则，任何一个新税种的开征、变更或取消，均需通过立法机关的审议程序。《中华人民共和国立法法》规定，对有关税收的基本制度，如果尚未制定法律的，全国人大及其常委会有权授权国务院可以对其中的部分事项制定行政法规。《房产税暂行条例》规定“个人所有非营业用的房产”免征房产税。现在把房产税扩大到非营业用的房产，这种修改至少应取得全国人大及其常委会授权。征收房产税的前提是取消70年的土地使用费，这又涉及重大土地制度修改问题。如何监督征收的房产税是否用于解决低收入家庭住房困难等民生问题，而不是成为地方GDP增长的新支柱。各地的大量单位集资建房以及除大产权之外的各类非商品房如何公平征收。还有税制设置和征税机制，缺少代征代缴机制，征税成本较高，存量房的普查评估等许多问题。所以全面开征房产税难度很大。因此市场和法制手段的出台不是一件易事。作者系广东商学院教授
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