叶楚华：楼市溃败神仙也救不了 从鄂尔多斯到贵阳
2012-10-19 来源：叶楚华博客 编辑：诗诺
今年，继鄂尔多斯之后，西部城市省会城市贵阳或将成为第二个楼市崩溃的城市。尽管贵阳房价并未出现极为显著的断崖式下跌，但下跌之趋势却难以阻挡。这是因为当地新建住宅供应量已经超过居民家庭户数。在贵阳，建筑面积超过100万平方米的楼盘数量众多。其中最大的楼盘——花果园的建筑规模高达1830万平方米，规划居住的人口高达50万人，超过贵阳城乡总人口的10%。而当地排名第二的楼盘中天未来方舟占地总面积为9.53平方公里，建设用地5600亩，建筑面积约720万平方米，规划居住人口不下17万人。
除花果园外，另外13个建筑面积超过100万平方米的楼盘的建筑面积总和约4500万平方米，规划居住人口为110万左右。如果考虑到超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘，按照一些媒体的不完全统计也超过了30个，这些楼盘的总建筑规模至少超过3000万平方米，规划居住人口约100万人。即便不考虑那些20万平方米以下的楼盘，贵阳当地的新建楼盘也可以容纳至少260万人口。如果将当地全部新建住宅都统计下来，可容纳的人口肯定超过了300万。
然而，根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据，全市常住人口中， 居住在城镇的人口为2946323人，占68.13%;居住在乡村的人口为1378238人，占31.87%。这样来看，贵阳当地的新建住宅供给量已经超过了当地居民家庭户数。如果考虑到当地存量房，在贵阳，平均一户家庭拥有几套住房不是天方夜谭。
在这种情况下，贵阳当地的地方政府为了刺激楼市，在国庆前突然出台了《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》这样的新政策。新政策规定，无论本地人还是外地人，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受贵阳市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。这一系列措施简而言之就是买房送户口。此外，贵阳当地还出台了商业贷款利率优惠、公积金贷款优惠、交易税费，甚至买房送车牌号的房地产刺激政策。
尽管有一些手上有闲钱的人，在目前经济衰退之时，找不到合适的投资渠道，希望通过拼命买房尤其是商业用房来保值或增值。但是，首先就如我们曾分析过的那样，商业用房泡沫膨胀的程度比起住宅房有过而无不及，城市商业用房除少数外大多不具有投资价值。其次，少量的投资客或投机客对于过高的房地产供给量是杯水车薪，解决不了什么实质性的问题。再次，房产投资最终要落实到租金回报上，而租金与经济情况密切相关。在实体经济衰退的情况下，不要指望房地产可以带来长期的高回报。因此，贵阳楼市与拙著《欧元必死：揭开欧债危机的真相》一书中所描述的爱尔兰房地产泡沫的情况有过而无不及。换而言之，这种房产泡沫膨胀的程度，其崩溃是必然的，就算是神仙来了也救不了。当地政府的救市政策自然不会像一些房地产老板所期望那样，提高当地房产15%的销量。
其实，贵阳的情况并非个例，中国大地上处处是贵阳，无非是泡沫严重的程度不同而已。在一些泡沫较为严重的城市，房地产已经和地摊货一样公开在马路上叫卖了!楼市泡沫已经如此严重，任何地方政府都不指望能以什么地方性刺激政策来继续刺激房地产经济。
如果考虑中国人口红利已快殆尽的因素，房地产未来所面临的局面将更为严峻。从1950年到2009年，中国15-54岁人口年均净增长保持在300万到1700万的数量上，其中最高的年份是1980年，恰恰是改革开放刚刚开始的时候。2010年，这个数字降到了100万。从2011年开始，中国15-54岁人口年均净增长开始变为负数，15-54岁人口大致每年减少300万到110万。俗话讲，处处留心皆学问。我们只要仔细观察一下周围就会发现，无论是工地、工厂，还是其他什么地方，现在那些脏活、累活的工作主要以45岁以上的中老年人居多，几乎没有年轻人。而在农村，从事农业生产的人大多也是50岁以上的人。根据调查，目前中国种田的人平均年龄已经超过60岁。就这样的人口趋势，还指望房地产来拉动地方经济，无异于痴人说梦。而所谓的城市化也异化成了一些地方政府以房地产为平台转移财富的冠冕堂皇却很无耻的借口。这不得不令人令人扼腕!当然，鄂尔多斯不会是最后一个楼市崩溃的城市，贵阳也不会是最后一个，各地城市的楼市前仆后继的崩溃场景，相信我们很快就会亲眼目睹到这一世纪性的盛景!
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