杨朝淅：下放预售审批权等同于救市
2012-10-12 来源：杨朝淅博客 编辑：紫琳
10月10日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，171项行政审批项目取消，另外还有143项审批权限调整下放。其中“房地产预售许可”审批权在调整的之列。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，明确为“设区的市级、县级人民政府房地产的管理部门”。
业内很多专家对此表示，下放审批权无关楼市调控政策。他们认为虽然审批的机关变了，但审批标准并没有变，审批权下放到县级房管部门，更方便管理，关键不是看谁管，而是看怎么管，有没有效力，能不能落实中央调控政策。
所谓预售许可审批权其实就是商品房预售许可证的审批权，根据中华人民共和国建设部第131号令，《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》的规定，开发企业申请预售许可，应当提交的文件中有两个最主要的文件，也是最硬性也最容易出问题的文件：投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明。通常情况下，各地政府对此规定不尽相同，对于投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例，有的城市规定是25%，有的城市规定是30%;对于施工进度，有的城市要求是多层封顶，高层完成2/3;有的城市是达到正负零。对这两个条件一般做手脚的方式第一是出具虚假的验资报告，这个比较容易;第二是出具虚假的施工进度证明，但这个有点难度，因为施工进度是非常直观的，做到什么程度就是什么程度，一眼就可以看出来。而通常的做假手法是某一栋楼达到预售条件，但其他楼的施工进度没有达到条件，这时开发企业就买通相关人员，而对于要求上传施工情况照片，就把那一栋楼从各个不同角度去照相，给人的感觉是不同的楼座，这样就可以多办几栋楼的邓预售证，从而达到多销售的目的。
大家都知道，地方政府大多依赖于土地财政，所以对房地产更多地进行鼓励和保护，也就是地方政府在执行中央政府对于房地产的宏观调控上多是上有政策下有对策，甚至是顶风出台各种救市政策，比如大连、芜湖、扬州等地，而相对于地级市来讲，各区县对土地财政的依赖性更强，操作也更加灵活或者说更加不规范。所以下放审批权限，从感觉上来讲审批标准没有变，但是审批难度一定会降低。
预售审批难度降低的结果大家都知道，一定是开发商可以更容易地取得预售许可证，也就是说开发商会比原来审批权没下放前提前取得预售许可证，所以开发商的资金压力就会减小。举例来讲，一栋每层1000平米30层楼如果要做到2/3才能预售，建安成本按2000元计算的话，达到预售条件的话需要的资金是4000万，而如果通过各种不规范操作，建到10层就销售的话，只需要2000万就可以了。所以开发商所需要的资金小了，而对于购房者来讲，他们不知道其中有什么问题，他们只知道购房时要看五证，五证齐全了就可以买了，所以不影响开发商卖。而因为开发商不缺资金了，他们完全可以不降价了，所以说下放预售审批权等同于救市。
上一篇：茅于轼:空房率太高是泡沫破裂前提 威胁经济稳定
下一篇：王良智：楼市危机正悄然蔓延，房地产或将崩盘？
