张辉：金九银十加速增长再创认购新高
2012-09-24 来源：张辉的博客 编辑：无忧
9月10日-9月16日南京新建商品住宅累计认购2153套，日均307套，与前一周1827套相比，环比增长18%，不但创出了金九银十的新高，而且自7月份以来，周认购量首次突破2000套关口，日均认购量也首次突破300套，与前2周连续10%的环比增长率相比，本周认购量出现了明显的加速趋势，也成为金九银十的第一波高潮。这周楼市运行的特点，大致可以总结如下：
第一，认购量加速增长，再创新高，重回2000套/周和300/天的年内高位。今年的楼市回暖，曾经有两次上冲到2000套/周的年内高位水平，第一次是3月中旬，仅仅持续2周左右即迅速回落，第二次是今年6、7月份，持续了6周左右的时间，呈现出强劲的持久力，这也是今年前2次的回暖高峰。不出意料，金九银十摸将掀起今年的第3次回暖潮，认购量和成交量最终能达到多高的高度?持久力如何?都是值得期待的。
第二，新增上市量脉冲式急速回落，供应增长潜力现隐忧。前一周，新上市房源超过2000套，并呈现出新增供应推动型的增长特征。本周的新增上市房源迅速回落，6大住宅楼盘均为小幅加推，每个楼盘仅推出几十套到一百多套房源，加一起不过五六百套左右。应该说，这么低的新增上市量，能够取得4倍于以上的认购量，实属难得，一方面有前一周数据上传的因素，另一方面则主要来自于对前一周剩余房源的续销。楼市经常会呈现出这种上市推盘特征，即某一周多个楼盘集中上市造成新增房源猛增之后，接下来一周往往会出现上市推盘大幅下降的状况，一是，集中上市消耗了特定时期内过多的房源，造成下一周上市房源周期性减少，二是，其他楼盘有意规避前一周房源强销期的影响，避其锋芒，蓄积客户。但有一个不可忽视的现实是，种种统计数据显示，未来一段时间内具有推盘计划的房源量并不大，金九银十累计也不过11000套左右，很难满足当前2000套/周的消耗量，供应不足初现端倪，如果真是如此，未来去库存和房价上涨的速度出现加速趋势不是没有可能，这一点需要提前预防。任何一次楼市的兴奋点，莫不是在供应不足、供不应求的趋势中达到房价上涨的高潮。
第三，房价已经形成普遍性上涨趋势。本周新上市的江佑铂庭、凤凰熙岸、万锦熙岸、融侨观邸、香溢紫郡等楼盘，与前期相比，房价都有不同程度的提高，江佑铂庭的中小户型产品甚至突破了万元大关，被称为今年江北首个过万的高层公寓项目。总体来看，除了个别的因产品竞争力欠缺、与需求错位、滞销引起的降价以外，例如聚宝山庄等，大部分楼盘的价格与低谷期相比，都已经有了一定程度的涨价，房价的普遍性上涨，已经成为楼市运行的主旋律。如果不是物价审核方面的控制，部分楼盘的房价上涨幅度将会更高，可以说，涨价的动能正在逐步累积，潜藏在底下尚未爆发的能量比实际显现的要高得多。从涨价后去化率不减的事实来看，这种涨价潮也得到了市场的充分检验，应该说是实涨而非虚涨。
第四，消费者买房热情趋于亢奋。本周新上市的楼盘，在房价上涨的背景下，去化率仍然普遍达到7成以上，而且凤凰熙岸、万锦熙岸等中大户型的去化也到了7成的去化率，可见，除了刚性需求之外，改善型需求入市的意愿也出现了幅度不小的提升，未来有进一步向更多楼盘蔓延的趋势。如果说改善型产品的销售只是局部火热，那么刚需产品的去化则只能用亢奋来形容了，最近一段时间，凡是推出两房、小三房等刚需产品，基本上都可以实现日光，亢奋程度可见一斑，当然，这也与刚需产品的供应不足有很大关系。以新城香溢紫郡为例，凭借出众的产品力和品牌、性价比优势，自去年底开盘以来，9个月实现了900多套的销售，几乎每次开盘都是日光或者准日光，即使是上周刚开的100平米3房和80平米2房，面积较前期有所提升，但消费者依然趋之若鹜，开发商都不用正式开盘，仅仅通知前期积累的客户前来签约即基本完成了销售，成为江北板块风头强劲、持久力惊人的吸金大户。
第五，库存规律性回落。截止周末，全市库存量由上周末的46357套下降到45400套总有，下降1000套左右。这种库存回落的趋势，基本与供应端高低错落的趋势相吻合，上周新增的库存主要来自于大量上市的新房源，本周的回落，则是源自新增上市量缩减、消化上周库存的效应。
金九银十，在经过8月下旬以来认购量持续稳健回升的蓄积之后，急速的进入到爆发阶段，对于年底前具有销售任务的开发商而言，最好的销售时机已经到来。从现在到年底的这段时间，也是开发商回笼资金、清理库存的最佳时机，不同的开发商因库存不同，处理的方式也有可能丰富多样。静观趋势的变化和精彩故事的不同演绎。
上一篇：赵晓：房地产调控政策中的两个奇怪逻辑
下一篇：贾康：房产税现阶段应先搭建制度框架后再推行
