张宏伟：降首套房贷优惠误伤自住需求
2012-09-21 来源：张宏伟的博客 编辑：无忧
日前，在北京、上海、深圳、太原、南京等多个城市，包括工、农、建、交及数家股份制银行在内的金融机构，纷纷取消首套房贷利率8.5折优惠政策，将其调高至9折以上，部分银行首套房贷利率甚至超过基准利率的10%。
各银行不约而同的调整，显然与8月28日央行营管部提出的“严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求”相违背。最近数月，房地产成交量回升，银行从自身角度考虑，没必要再执行过于优惠的首套房贷款政策。根据以往经验，银行全年放贷量呈前松后紧态势，进入三、四季度后，银行放贷速度逐渐放缓，放贷额度逐渐收紧，银行在缺钱的情况下，会考虑把资金投放在回报率更高的地方，所以减少优惠是必然结果。在部分一线城市，包括重庆、成都、合肥等地的多数银行，甚至一直在执行基准利率，并无首套房贷优惠。
根据国家统计局的数据，今年1-8月，全国房地产开发企业土地购置面积与商品房销售面积的同比降幅，与1-7月相比有所减小，开发企业拿地规模下滑幅度也在缩小。但是，当前市场呈现出的仅仅是成交量回暖，整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征，亦无迹象表明市场基本面会有惊天大逆转。近两个月房价的微幅上涨，很大程度上是由于高端需求集中放量，导致成交结构变化，并没有出现买涨不买跌的趋势。
在楼市调控常态化的背景下，如果单纯从控制银行房贷量的角度而言，上调首套房贷利率确实可以起到抑制需求放量、为市场降温的作用。但当前楼市价格基本平稳，房价过快上涨的势头已经得到控制，提高首套房贷利率，购房者的购房成本上升，有可能导致首套房成交量下降，从而，在结构上表现为中低端市场成交量比例下降，推高整个市场成交均价。
房贷利率上涨对于自住需求购房者影响较大，而当前急需受到政策面保护的正是这些自住刚性需求，如果利率优惠收窄或取消，他们很可能会延迟购房计划，其结果是误伤自住需求购房者。因此，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，如何激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。
政策层面应该继续给予首套房自住需求更多的差别化优惠信贷政策。在限购、限贷政策尚未松动的背景下，如果上调首套房贷利率的政策扩容，并且一直持续执行，以自住需求为主的购房群体的购房计划就会受到影响，这有可能会倒逼开发商再度“以价换量”，以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价，以弥补对市场成交量的影响，以便快速回笼资金、减轻公司财务压力。
从理论上来讲，一般在房贷利率上调的时候，开发商会降价;利率下调的时候，开发商会涨价。如果以贷款100万元、20年期限计算，如果执行8.5折优惠利率，那么月供为6900多元，总利息为66万元。如果执行9折利率，那么月供就要增加至7100多元，每月月供市民要多付180多元，总利息为70.5万元，比8.5折要多支出4.5万元利息，这对于首套房购买者来说是一笔不小的数字。在市场没有彻底回暖的情况下，开发商为了赢得客户，就至少要降低相同的价格来对冲利率变化对购房成本带来的影响，这样才能激活同样的购房欲望。
不过房贷利率优惠的变化，相对于首付的变化，对购房者购房意愿的影响可能要小一些。因为首付是一次性支付的，而房贷虽然增加了购房成本，但是这个购房成本是分摊到20年或30年，每年只要多偿还几千块钱，每个月只要多偿还几百块钱，这种压力相较于在首付的时候多拿出10万来要小得多。所以一般来讲，买房子取决于能否付得起首付，影响首付的是房价，而房贷利率影响的是中长期的还款压力。
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