杨红旭：不要奢望未来一年房价出现大幅上涨
2012-09-17 来源：杨红旭的博客 编辑：无忧
杨红旭，综合研究部部长，上海易居房地产研究院副院长。
按照传统，楼市正处在“金九银十”的销售旺季，但是刚刚过去的第一周，“旺季不旺”已是事实。数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交同比上升，但增幅明显放缓。环比来看，在监测的54个主要城市中，新建住宅签约量下降近17%，其中北京下降19.6%，广州下降21.4%，深圳降幅超过两成。
但是从国家统计局公布的数据来看，今年前八个月房产开发投资增速出现了止跌迹象，特别是八月份首次出现年内的回升，再加上未来央行货币政策宽松“微调”的预期增强，信贷政策对房价走势将起到决定性作用。因此，楼市走向再次引发高度关注。
人称“地产大嘴”的任志强，放言明年三月以后会出现房价暴涨，证据是土地供应减少，导致商品房供应量出现缺口。而素有“财经郎眼”之称的郎咸平则预言，中国房产市场将在2到10年内崩盘。他们预测的时间段不太一样。首先，任志强说的明年3月房价地价暴涨主要的逻辑基础在于土地供应量少，房屋新开工是负增长，从拿地到开工、到房屋形成需要一个周期，滞后半年到一年左右，明年房屋供应量可能会偏紧。这个因素我认为是存在的。我们认为明年3月份后会暴涨，因为明年3月份后供应偏紧，但需求没法像前几年那样爆发式增长，因为限购限贷政策之下很多投资需求被抑制了，仅靠自住需求无法撑起暴涨格局。郎咸平看得比较远，两到十年的跨度比较大，是中长期，一般人买房子自住需求不用考虑的这么久远，从10年到15年的跨度来看，中国住房指数依然处于增长期，不可能出现90年之后的崩盘。所以我觉得郎教授的观点有点危言耸听。
媒体的相关报道说，事实上，随着交易额上涨，交易量下降幅度收窄，使企业回款增多，房地产企业投资热情加大。八月份房地产投资增速止跌，就能说明这个问题。之前，关于房地产企业“库存量”到底有多大的争论一直存在，而且真假难辨。
我们跟踪了全国10个城市的存货变化情况，城市的库存跟企业的库存基本上是同步变化的，报告显示自去年10月份以来，存货量小幅下滑，但总体库存量超过去年和今年的水平，成交量变化增长比较快，对企业和城市的库存而言，按照目前的销售水平已经不用太忧虑存货量有多大，因为销量的步伐已经快过了存货的变化步伐，很多企业现在开始拿地，主要是存货减少，资金也好转了。存货总体上偏高，但结构因素比较强，市郊对路的盘卖得比较好，这种库存量近半年多以来大幅减少;另外中高端盘，如公寓豪宅在限购限贷令之后区划的速度偏慢，现在的存货高主要是部分产品滞销，而部分产品畅销。
现在有比较一致的观点，未来信贷政策的走向对楼市的影响很大，尽管央行货币政策一再定调微调，但8月份CPI反弹再加上油价上涨等因素，使得央行的货币政策非常谨慎，在这种大的政策环境下，笔者认为，楼市不会出现暴涨。
货币政策今年是趋松的，但趋松程度远远不及09年。因为货币政策跟房地产联系比较紧密，房地产是资金密集型产业，所以CPI反弹包括其他因素制约了今年货币政策大幅度放松，这对楼市放松是利好，但放松幅度没那么大，利好也不那么大。所以我认为楼市企稳了，要往上走，但成交量包括价格空间都不大，所以我不赞同任志强所谓的房价暴涨，因为货币政策、房地产贷款方面不支持房价暴涨论，不论开发商、业内同仁还是购房人，都不要奢望未来一年内房价出现大幅度上涨。
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