范小冲：开发商的利润来源于土地增值
2012-09-13 来源：范小冲的博客 编辑：无忧
有业内人士开玩笑说，过去房地产行业的微笑曲线是倒置的，因为“开发环节在盈利的顶部，前端的金融与后端的服务在底部，银行挣的钱不如盖房子的多”。但现在，这条曲线似乎要“反过来了”。
在3年前，绿城所依靠融资不断拿地的“重资产”模式，在业内看来也是理所当然的。“在‘通胀时代’，开发商的主要利润并不来自于房产开发，而是土地增值的部分。开发房产不过是变现了土地增值，这是过去房地产开发能获得所谓‘暴利’的游戏规则。”
然而，今年以来，房地产公司拿地的脚步似乎普遍慢了下来。单纯房地产开发是“重资产”的模式，在调控政策趋严的背景下，这种模式依赖土地增值就能盈利的时代正在成为过去，房地产公司已经意识到避“重”就“轻”或许更加现实。
所谓“轻资产”的发展方式，不同于传统的土地储备和大量占用资金，而是更倾向于利用自己的品牌或者开发能力、强调自身的专业性、提升开发项目的价值、通过与投资方合作来开发。业内通常把委托代建当作“狭义”轻资产模式的典型。
“长期来看，不重视后期运营服务是没法在这个行业经营下去的。”房地产开发终究是有瓶颈的，在10—15年后，城市化的进程会走到尽头。那时的市场规模也不会像现在这么大，然而若等到四五年后再去转型可能就晚了。
范小冲，认为中国城市化的高速增长会在15—20年之后结束，中国的城市化率从20年前的20%达到现在的50%，15—20年后会达到60%—65%。现在城市化率每年会增长1%—1.5%，未来就没有这么快了。
另一方面，在开发过程中，大多数房地产开发商都已经发现，现在相应配套服务还远远不能够称作完善，当下还只是“开发、盖房子”的时代，在服务领域确实有很大的发展空间，“不但现在有，未来的需求更大。而且房地产服务的模式也正在由简单的物业管理走向多样化。”
“经营性物业不只是需要楼漂亮、面积大，关键是要给商户创造价值，这就得靠开发商定位、规划、招商、运营以及提供服务的能力，这个对经营性物业非常重要。”范小冲表示，能不断地为商户和城市创造价值，这是开发商必须要过的一关。
上一篇：罗荧：房产税扩容方案为何一拖再拖
下一篇：蒋举：房产税是经济调节的杠杆
