张宏伟：房价连续3月上涨难掩继续“跑量”现实
2012-09-05 来源：张宏伟博客 编辑：紫琳
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。与上月相比，本月环比下跌的城市个数增加7个，跌幅在1%以上的有5个城市;涨幅在1%以上的有10个，较上月减少12个。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，8月份全国百城房价尽管涨幅有小幅回落，但是仍为继6月份“止跌微涨”之后出现连续三个月上涨，其主要有原因与之前两个月大同小异，具体来讲：
第一、房价环比上涨的城市数量占据主流，造成的全国房价在结构性上偏向向上涨，导致全国房价环比8月上涨0.24%。
中国指数研究院数据显示，8月，自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌，与上月相比，本月环比下跌的城市个数增加7个，跌幅在1%以上的有5个城市，涨幅在1%以上的有10个，较上月减少12个。房价环比上涨的城市数量尽管有所下降，但是仍然占据主流。
第二、以一线城市为代表的重点城市房价环比在上涨，带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
数据显示，北京、上海等十大城市住宅均价为15539元/平方米，环比上月上涨0.45%，与去年同期相比下跌1.49%，连续第8个月同比下跌，跌幅继续缩小。
而一线城市的高端楼市放量导致区域房地产市场成交结构发生变化，从而整体上也推动均价整体上涨。这样，也客观上带动全国楼市均价继续微涨。
第三、无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。
那么，全国百城房价连续三月上涨现象，对于当前及未来房地产市场意味着什么呢?
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首先，全国百城房价连续三月上涨的整个市场背景来看，整个1-7月同比1-6月全国房地产投资增速仍然是下滑，开发企业拿地规模、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，当前市场呈现出的是仅仅是狭义的市场成交量回暖，而整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征。从传导机制上来看，今年成交量的回暖尚未传导到让开发企业扩大再生产进一步增加房地产投资的阶段，这个阶段有可能会在今年年底这个阶段出现。
因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的“基本面”并没有改变，全国百城房价连续三月上涨当前还难说会造成房价立即反弹或形成“买涨不买跌”的市场局面。
那么，未来房地产市场量价走势如何?
从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，当前房企的降价行为已经接近“市场底”，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”。
从成交量趋势来看，由于“微调”政策的继续，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求。那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且将成就楼市成交量“金九银十”。
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