贾卧龙：中国房地产发展方式和走势预测
2012-08-09 来源：贾卧龙博客 编辑：雯倩
中国房地产自2002年以来，虽然经历了多轮调控，但因城市化进程的加快，人口的流动，投资需求和刚性需求依然强劲等原因，北京从三环以内由原来的5000元一平方米，涨到现在的50000元以上，短短的十年，土地价格翻了五倍，房价长了近十倍，随着这一轮的调控，房地产调控措施，发展方式，房价会有哪些变化?2012年及以后走势如何，在我接受中央电视台经济半小时采访时，谈了本人的看法和观点。
一、房地产价格未来会继续上涨：
我认为这一轮的的房地产调控是暂时，价格因调控的松紧而变化，调控严厉的时候，购房者就持币观望，价格就有所松动下滑，调控一放松，价格和销售速度急剧回升上涨，但从长期来看，房地产市场依然是众多行业利润最高，投资者首选的朝阳行业，随着土地资源的匮乏和紧缺，房地产价格上涨一定是必然，未来十年房地产依然是朝阳产业。
中国城市化进程在加快：
为什么说中国房地产市场未来十年依然是增长强劲的行业，第一是中国城市化，中国目前城镇人口只有53%，如果要实现城市化和城乡一体化发展，未来将有20%的农村人口和小城人口向中等城市转移，拒不完全统计，每年农村人口落户城市扎根城市的人口在2000万到3000万之间(包括每年毕业的大学生)，大量的人口迁移到城市，最大的需求就是住房、医疗和教育，城市化是拉动房地产市场需求的主要原因;
房地产依然是带动中国国民经济的主要产业：
与中国房地产相关联的行业有50多个行业，涉及建材、家居、钢材、家电、农民工就业等诸多行业，房地产市场低迷，直接会影响中国经济的增长，降低了GDP指数，目前在欧美经济不景气，出口下降，消费力不足的背景下，提振中国经济，抑制GDP下滑的最有效的手段，还要靠加大城市固定投资，加快城市化建设来实现，从而带动了房地产的发展和繁荣。
中国的国情和国外不同：
中国房地产与美国和其他国家不同，中国有他的特殊性，首先是生活习惯，中国人没有房子就意味着没有家，租来的房子再大，也感觉是匆匆过客，为此中国人家家买房，没房的要买房，有了房子家庭条件好了要换房，房子旧了换新房，周而复始，刺激了中国民众的需求，很多国际投行和国外媒体，几年前就纷纷预测中国房地产要崩盘，将会出现类似美国房地产次贷危机，和日本过去楼市的大萧条，而实际上中国房地产不但没崩盘，价格一路猛涨，需求依然强劲，特别是刚需和改善型需求供需两旺。
地方政府的主要财政来源：
很多地方政府没有主导和支柱产业，一年的财征税收只有几千万元，在产业乏力，又要搞城市建设的情况下，地方政府不得不继续依托土地财政，房地产依然是地方政府的救命稻草和摇钱树，通过出售土地，放开房地产，增加税收和就业来提振当地的经济。
土地资源的稀缺性：
土地与其他商品不同，他不可以再生和复制， 随着大量人口向城市转移，大量的土地进行了城市建设，城市土地资源越来越匮乏，土地的稀缺性决定了土地的增值和涨价，房价除了建筑成本和税收外，其价格主要是土地成本构成的，土地涨价房价一定会涨价，为此土地的不可再生性和稀缺性，决定了未来的房价一定会上涨。
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