杨红旭：全国新地王诞生要合适更要合时
2012-07-12 来源：0352房网 编辑：紫函
全国单价新地王日前在北京火爆出炉。海淀万柳地块拍卖现场，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争，民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，楼面价为3.38万元/平方米，若剔除回购房因素，则楼面价约4.02万元/平方米，再创全国单价地王的纪录。
社会关注非常强烈，舆论反应非同凡响。到底该如何看全国新地王的诞生?
其一，地王并非什么“怪物”，客观而言，这是房地产市场化的一种表现。自从上世纪80年代末我国实行土地批租制度以来，城市中的优质地王，本应比郊区的地块更值钱。2004年实行土地出让 “招拍挂”制度以后，土地出让中的权力寻租大量减少，土地成交价格比之前更接近本身的价值，这是市场进步的表现。
其二，地王的出现存在一定负面影响。无论是单价地王，还是总价地王，其出现往往意味着市场温度上升。如果是在市场低迷期，倒也罢了;如果是在市场繁荣期，往往会助涨市场预期，使开发商和民众认为地价和房价还会继续上涨。典型情况是，一个地王出现后，其周边的在售楼盘和二手房，很快就会上调价格。
其三，万柳地块这个全国新地王有点“不合时宜”。从地方政府出让土地角度，以及企业购地角度来看，地王何时出笼其实不太要紧。市场热时，有利于地方政府获得更多土地出让金;市场凉时，有利于开发商少花些钱。当前的房地产调控形势处于敏感节点，随着商品住宅成交量持续多月的反弹，房价也出现了止跌上涨的苗头，这与房地产调控的方针有悖。正是在这种背景下，上周国务院总理温家宝在江苏调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，绝不能让房价反弹。而此时，在多家开发商的激烈拼抢下，全国新地王现身，或多或少地向市场传递了地价、房价上涨的信号。
其四，地方政府还是花了些心思。2007年以来，国家的房地产调控部门，对于地方采取的是“控制性”指导方针，并不希望各地不断出现地王，甚至某些时间段严禁地王。不过，市场无形之手和政府有形之手，总在是较劲，不宜放纵，也难以严控。于是，作为地王的出让方，地方政府承受了较大压力。此次，北京海淀区还特意设定了一个最高价，也即26.3亿元封顶，其后若有开发商继续竞拍，则进入竞配建回购房阶段。按26.3亿元计算，则楼面价为3.38万元/平方米，虽高却不至于成全国新地王。而之前的全国住宅单价地王，是2011年6月浙江义乌的一幅小地块，楼板价高达3.95万元/平方米。结果，业界人士剔除回购房因素，万柳地块仍破了4万元大关，受到外界热炒。
其五，在这新地王产生之前，《人民日报》刊发评论文章，指出在调控关键期，央企参与地王争夺并不合适，而应积极协助政府搞好调控，不能只盯着自己的账本。结果是，保利地产临阵退出。虽然央企也是现代企业，应允许其在商业规范之内市场化运作，不过确实还需汲取以前央企爱当地王的教训。地王项目，可能是高回报，也可能是高风险。当前，一线城市的少数昔日地王项目，在如今豪宅市场低迷的局面下，不得不薄利促销，甚至赔本赚吆喝。而央企的特点是资源丰富，尤其是融资渠道多、成本低，原本就有民企不具备的优势条件;另外，地王项目赚了，领导者脸上有光，即便赔了，对一些央企来说也不会伤筋动骨。
总而言之，全国新地王的诞生，从市场角度来看，无可厚非;从房地产调控的角度看，却有碍观瞻。正如一个月内连续两次降息，从稳增长角度看，非常必要;从房价合理回归角度看，却略添麻烦。无论万柳地块的身价有多高，都不宜因此企望调控会有丝毫松动。
上一篇：谢国忠：房企市场下滑至少需要三年时间
下一篇：贾卧龙：迹象表明房地产市场最低点已过
