易宪容：房价上涨是地方开发商刻意炒作
2012-07-02 来源：0352房网 编辑：紫函
当前一些地方房价上涨，很大程度上是地方政府某些政策误导影响了市场预期的结果。所以，现在最要紧的是管理层赶紧给市场一个房价下行趋势不变的稳定预期。只要差别化住房信贷政策不改，按揭贷款条件就不会变。而没有银行的金融杠杆，房价想快速飙升是不可能的。
国内不少城市又出现了楼价快速上涨的现象。对此，政府及市场都在担心，两年来房地产宏观调控会不会戛然而止?或当前楼市是不是因为在调控中产生的供求关系变化而造成了价格上涨?
只要观察一下近十年来国内楼市的演变，就一目了然：国内楼价之所以能够快速上涨，房地产市场之所以能有近十年的飞速繁荣，最根本原因在于政府实行的过度优惠的住房信贷政策及过度优惠的税收政策。而货币条件是国内楼价变化或波动最为重要的原因。
近十年来国内楼价之所以能快速飙升，很大程度上是信贷大规模扩张的结果。比如说，从1998年至2002年，银行信贷增加量是6.7万亿元，但2003年至2007年，银行信贷增加量达到14.7万亿元，是前五年的2.2倍。而2008年至2011年，银行信贷增加了28.8万亿，四年的信贷是1998年至2002年那五年的4.3倍。如果以年均计算，这四年是1998年度年均的近7倍多。当大量银行信贷来追逐同样多的住房时，房价的快速上涨就是必然的了。
可以看到，2008年居民从银行获得贷款约6000亿元左右，但到2009年至2011年已分别增长到24600亿元、29000亿元、25000亿元。分别是2008年的4至5倍。再清楚不过，这几年国内楼价的快速飙升，是居民利用银行金融杠杆蜂拥进入住房市场的结果。
就此而言，本文开首的疑问便可转换为这样的问题：当前市场大量渲染的国内住房市场又开始出现“量升价涨”的局面，是不是因为货币市场条件发生根本性变化了?在笔者看来，当前各地不少经济政策确有重新刺激住房市场价格上涨之嫌，但国内住房市场的货币市场条件并没有发生多少变化。它根本上就没有或不支持住房市场价格的快速上涨。
首先，尽管当前住房销售有所增加，在一定意义上与政府宏观政策有所调整有关，但目前的货币政策及金融市场条件与2009年有很大差别，限制住房投机炒作的住房信贷政策及货币条件没有改变，再说，“稳增长”的宏观经济政策环境与2008年下半年及2009年的货币市场条件也有很大不同。比如货币政策，2008年下半年，银行存款准备金率下降4个百分点，由17.5%下调到了13.5%。而2012年银行存款准备金率只下调两次共计1个百分点，由21.0%下调到了20.0%。2008年下半年存贷款利率下降了216个基点，一年贷款利率由7.56厘下降到5.40厘，货币政策改变为适度宽松。而2012年存贷款只是下降25个基点(特别是不对称利率调整)，货币政策也没有变化。
更为重要的是，2008年10月《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》规定，自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下降扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。这样，居民首次购买普通商品房和改善型自住房，个人住房贷款利率由以往的6.426厘，下降到4.158厘，按揭贷款利率下降幅度达35%。尽管该文件规定，享受利率优惠是购买首套住房或改善型住房的居民，但由于没有把住房投资与消费区分开，实际上当时凡购买住房者都可获得贷款及享受优惠利率。
但在2010年国十条颁布之后，央行与银监会出台了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的275号文件。差别化的住房信贷政策的核心就是：一是不允许投机炒作者利用银行信贷进入住房市场;二是对于改善性住房贷款利率及首付比例上升(贷款利率由4.158厘上升到7.755厘及以上，贷款利率上涨幅度至少不低于87%;首付比例由20%上升到不低于60%);三是购买首套住房者尽管其贷款利率下限到基准利率0.7倍，但完全由银行根据商业原则定价。
这也就是说，2012年央行存贷款利率下降后，由于采取的是不对称减息，进而使得银行利差水平全面缩小。在这种情况下，尽管购买首套住房者的贷款利率下限最低可下调至基准利率的0.7倍，但事实上首套住房购买者很难获得这种下限利率的贷款，其贷款利率优惠至多也是85折(这是银行不亏损的底线)，而且这仅是首套住房购买少数人所享受的条件，与2008年至2010年期间的按揭贷款信贷条件有天壤之别。从央行统计报告就可以看到，2009年一季度的按揭贷款加权利率为4.42厘，而2012年一季度按揭贷款加权利率上升到7.43厘，是2009年的1.68倍。换言之，只要差别化住房信贷政策不改，住房按揭贷款的条件就不会变。而没有银行的金融杠杆，房价想快速飙升是不可能的。
还有，由于人民币汇率开始逐渐稳定，升值预期在变，外汇占款增长情况与2009年相比，基础货币动态上是处于收缩状态;特别是商业银行的信贷不仅实际增长减少，而且增长远低于市场预期。这些都显示银行通过信贷过度扩张的方式来强化竞争的意识已经改变，银行信贷风险意识在增加。这些货币政策因素，都不支持住房市场价格的快速飙升。
由上述分析可见，当前一些地方房价上涨，很大程度上是地方政府某些政策误导影响了市场预期，是房地产开发商及地方政府刻意炒作，或一些媒体刻意放大有利房价上涨的信息、一些急于购买住房者的恐慌性心态等因素导致的结果。据此判断，笔者以为，现在最要紧的是管理层赶紧给市场一个房价下行趋势不变的稳定预期(房地产去库存化就得以量换价)，并密切关注、严密提防楼市泡沫重新吹大的风险。
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