谢逸枫：2012年中国楼市下半年走势预判
2012-06-29 来源：0352房网 编辑：紫函
淡市降价促销，旺市提价惜售，其实房地产市场与其他所有市场没有什么两样。限购、限贷的夹击使楼市进入寒冬，房企们开始竞相降价取暖;预调、微调又为楼市送来暖风，开发商得到喘息机会，形势开始逆转，刚需停止观望，楼市成交量不断攀升，开发商也就失去了继续降价的动力，转而开始等待涨价的机会。目前来看，2012年下半年房价必然稳中有涨。但是在房价真正全面反弹之前，政策不太会发生明显变化，因此，虽然房价最低点已经过去，但是现在出手仍然为时不晚。
购房者预期房价将要上涨了，购房意向陡升。2012年国内房价将是“先抑后扬”，房价上半年“降中回稳”，下半年将“稳中有升”。从前5月70大只城市房价数据看，房价上涨幅度依然是继续回落，但见底呈现，部门房价最低点已经过去了。从房市层面上看，销售面积和投资额及购买土地面积等销售额下降，市场底部凸现，但6月回升明显。从调控趋势看，已有55个城市调控微调，45个城市通过，通过率90%调控基本见底。从经济层面上看，2012年保增长的背景下，国内经济持续下滑，信贷和货币政策宽松将是大趋势。毫无疑问，二季度后房价涨幅回落停止后将转平稳。三、四季度，房价则显小幅度上涨，全年房价比较平稳，不会出现大起大落的波动。”
2012年国内房价依然保持上涨的趋势，上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从经济发展层面看，2012年国内GDP增长幅度依然是7.5%-8.2%之间,而2012年CPI政府控制目标与2011年一样,是4%,而2011年是CPI上涨5.4%,2012年CPI要控制在4%内估计比较困难。剔除除通胀因素，2012年房价上涨3%-5%是没问题。二是2012年国内前5个月房价上涨幅度看，70个大中城市住宅销售均价上涨维持2%以上。显然，5月房价上涨趋势明显，利好政策和信心恢复后，房价上涨是肯定的。不过，2012年房价不会出现大幅度或暴涨的局面。三是从2012年国内中央房地产调控看，微调正式进入密集期，市场底部凸出。可以判断出中央不会再出新的严厉政策和收紧调控。四是从国内房地产发展趋势看，未来城市化走完需要二十年，市场潜在巨大购买力。况且国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在，房子依然最具有投资价值，又能够抗通胀的保值增值产品。
在全国房价涨幅得到明显遏制的同时，尚未限购或限购执行不严的二三线城市已取代京沪穗等一线城市，成为领涨全国楼市的主力。 “限购令”未放松，一方面是鞭策已限购城市的地方政府从严执行、不得放松，另一方面是防止房价上涨速度过快向二三线城市蔓延。围堵从一线城市挤出的投资资金，深化全国楼市调控的效果，将是下半年楼市调控的主要方向。从整体上看，全国房价过快上涨的势头已得到初步遏制，正逐步朝着理性方向回归。然而，在房地产市场整体向好的同时，部分二、三线城市的房价却在飙升，在一二线城市几乎全面限购的情况下，成为楼市调控的“洼地”。“限购令”颁布一年多的时间内，领涨全国楼市的，正是那些未限购，或限购执行不严的二三线城市。所谓的房价合理回归，主要还是针对房价动辄上万的一线城市，而三线城市而言，房价下跌可能性的确不大。按照现在的行情来讲应该会稳中有升，一线城市基本稳定了房价，所有资金都会转入二三线城市，房价5%-10%小幅度上涨是肯定的。
调控放松蔓延。进入2012年以来，楼市的调控政策不再加码，反而各地政府纷纷开始对楼市进行微调，加上近期降息、首套房贷利率7折优惠等消息的刺激作用，总体趋势都是在对调控进行松绑。即使现在住建部、央行、发改委、银监会四部委密集“喊话”，称将继续从严楼市调控政策，但始终未见更严厉的新调控政策出台，而主要城市房价和交易量却现全面反弹，多个地方不同新盘项目再现排队购房潮和，调控放松的导向难免给予房价上涨预期放大的刺激。让人难免猜猜，新一轮“价随量涨”要重返楼市。
信贷政策的宽松以及楼市成交量的上升，对开发商来说都是久旱逢甘霖，资金压力大大减轻。购房者的心理也开始发生改变，全国九成以上的大城市都存在房价上涨预期。如此一来，一边是市场回暖、回款增加，一边是刚需停止观望、积极入市，再加上地方政府的支持，房地产市场的后市被普遍看好，开发商信心十足，降价动力也就随之降至最低，房价也开始见底。 “红五月”之后，“淡六月”也变成了“旺六月”，6月以来，北京新房市场已经出现“普涨”。在成交量上扬的影响下，之前房产项目给出的优惠折扣已经开始逐步收回，部分项目同质房源出现了成交均价上涨，房价最低点已经过去。
2012年下半年中国楼市将朝向“稳定与回暖”方向发展，整年处于楼市盘整与上升期。从房地产发展周期看2012年上半年处于中周期和短周期的下行阶段，周期性触底之后，2012年下半年则呈现维稳的态势发展。从市场行情和调控层面看，一方面是2012年6个月房地产开发投资的增长逐渐止减回落反升，而商品房销售的低迷行情走出低谷，6月全国主要重点城市成交火热。房地产市场下行趋势虽然难在短期之内扭转，不过部分城市楼市回暖痕迹越来越明显。另外一方面是房地产调控不会实质放松，但是房地产调控微调的城市不断蔓延，房贷和货币政策及其他利好政策的呈现，表明调控见底。
从供求关系和库存量及房企资金层面看，一方面是随着首套房首付和7折利率及降准降息等免税费的利好政策城市扩大，刚需和首次置业的市场购买力将不断释放。6月全国主要城市成交火爆，显示出市场强大的购买需求市场。由于新开工量和新完工量及保障房实际建量的下降，2013年市场将出现“供小于求”的局面。另外一方面是库存量下降明显。虽然市场商品房库整体压力力比2011年大，开发商又将应对信托和信贷及基金等债务高峰期。不过，上半年大部分房企销售业绩良好和拿地的资金减少及融资渠道宽松等因素考虑。2012年房企资金最坏最困难时期已经过去了。2012年是萧条的后期和复苏回升的前期，这也是市场的底部和信心的底部。
上一篇：贾卧龙：改善型刚需将有望得到缓慢释放
下一篇：易宪容：房价上涨是地方开发商刻意炒作
