贾卧龙：改善型刚需将有望得到缓慢释放
2012-06-29 来源：0352房网 编辑：紫函
6月25日，河南省住建厅、省发改委等六部门联合发表声明，推出了一系列楼市新政，对河南楼市的调控政策进行了微调，明确“认房不认贷”，支持购买首套房，并原则上给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。新政的出发点仍然是鼓励购买首套房，不过，“认房不认贷”将首套房的研判标准放宽。在当前政策敏感期，河南新政最终还是逃不过被叫停的命运，与石家庄的新政命运如出一辙。虽然新政被叫停，但并不意味着适度释放改善型刚需就是错误的，改善型刚需在将来还是有望得到缓慢释放。
改善型刚需被调控误伤
新一轮调控的主要目的就是抑制房地产市场的不合理需求，挤出楼市投资泡沫，防止房价继续暴涨，促使房价逐渐回归合理水平。以“限购”、“限贷”为代表的调控手段可谓立竿见影，实施两年以来，楼市调控的效果是十分明显的，特别是2011年，房地产市场的投资投机行为受到严厉打击，无论土地市场还是住房市场都出现大幅度降温，房企也纷纷陷入困境，仅2011年11月一个月全国就有117宗土地流拍，70个大中城市有49个城市商品房价格指数环比下调，“限购”、“限贷”的确是猛药。
虽然调控对楼市投资投机行为的打击效果是显著的，但同时调控也不可避免地会误伤到一部分购房人群，就像去年的“上浮利率”误伤到按揭购房的刚需，“认房又认贷”的政策同样也误伤到一大部分改善型刚需购房者。“认房又认贷”是指无论购房者当前名下是否有房产，只要在房屋登记系统包括预售合同的登记备案系统中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，或在银行征信记录中已利用贷款购买过一套或以上住房的，再贷款购买的住房都被认定为第二套或者以上住房。如此一来，那些想要改善居住环境的改善型刚需就不可避免地被限制，这部分人群的真实需求就受到了打击。
改善型需求或将慢慢放开
河南此次微调就是针对这部分改善型刚需而做的，一方面可以缩小调控打击面，满足改善型刚需的合理住房需求，另一方面也可以刺激楼市，活跃房地产市场。“认房不认贷”，从出发点来说是鼓励真实自住需要，改善型需求是不同于投资投机型需求的，所以放松改善型购房需求并不触犯限购红线，比起过去的一刀切更显人性化，有他实施的合理性。但由于目前楼市对于放松调控的信息太过敏感，所以河南新政被叫停也在情理之中。
不管河南新政的命运如何，改善型刚需的释放将是未来楼市的方向。随着首套房刚需的陆续入市，各地楼市在近日都迎来了一个小高潮，以上海为例，6月前24天上海新建商品住宅成交69.8万平方米，较5月同期提升21.4%，端午节三天假期交易量为704套，同比增长54%，成交均价也重回2.3万每平米。市场虽然有所回暖，但刚需集中释放完毕后，回暖会不会继续则成为疑问。在稳增长的前提下，释放改善型需求自然而然就会被提上日程，在坚决抑制楼市投资投机行为的情况下，适度释放改善型需求就成为维持楼市的良方，改善型刚需有望在将来得到一定程度释放，迎来自己购房的春天。
调控的目的是通过调整促进房地产市场发展，而不是一味打压，改善型需求属于居民合理的购房需求，是应当得到鼓励的，改善型购房者购买新房后，将会有大量中小户型的二手房被推向市场，将会满足更多的市场需求，对繁荣房地产市场也是有利的。
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