巴曙松：十年一轮回寻找土地需求增长点
2012-06-28 来源：0352房网 编辑：雯倩
以十年为计量周期的框架中，中国经济每隔十年会产生一次大的制度性变革，每次变革会催生一两个超级需求增长点，也会产生大的区域经济“增长极”。回顾历史，中国经济曾在1980年代初推进了农村土地承包制改革，释放了农业;曾在1980年代后期推进了国有土地使用权改革，释放了土地转为工商业用途的产出功能，通过土地与劳动力、土地与资金的结合，造就了以“珠三角”为代表的制造业快速增长，使之成为中国第一个“增长极”;曾在1990年代中期推进了分税制改革，间接催生了“土地财政”，虽然分税制完成了中央与地方之间一定意义上的财政分权，尽管统一税率和分成比率是固定的，但是“土地财政”却使得不同地方政府之间却可以通过调整工业用地价格来吸引外商投资，以工业用地作为杠杆实现税收收入最大化，这造就了“长三角”制造业的奇迹，并使之在不足十年的时间里成为中国第二个“增长极”。 新世纪以来，这两个制造业中心借助于出口和房地产这两大超级需求，创造了中国经济过去十年平均10%以上的增长。
站在当前的时点展望，2011年、2012年甚至2013年中国经济都将处于短、中、长周期的叠加阶段，当前所观察到的一系列现象都可能是这三个周期相互叠加的 “倒影”，虽然短期可以通过开工新项目消化建成项目的产能、通过债务的展期进一步支撑财政杠杆。但是对于中长期的下一个十年，从土地周期的视角看，中国经济依托城市化和产业转移的背景条件，能否完成从高速增长向中速增长的顺利转换则主要取决于：能否培育出新的土地需求增长点、能否产生下一个新生“增长极”、能否推进新一轮的制度改革。
1、寻找新的土地需求增长点：房地产多元化业态的出现 。过去的10年，出口和房地产作为推动土地需求、土地财政和中国经济资产负债表扩张的两大需求目前面临一定的弱化趋势，以房地产为例，按照目前的调控政策导向，未来房价将导向到与土地价格和建筑安装成本相适应的利润率水平，需求结构则导向“刚需”占绝对比重的格局，这意味着下一阶段房地产业作为土地财政的一个关键环节将会面临转型压力，如果转型顺利，则有望重启新一轮土地资产的上行扩张周期，目前这种转型的迹象已经显现。
2、寻找新的土地需求增长点：制造业产业链的转型。制造业在土地财政框架中的作用不言而喻，目前资本市场的一个主要担忧是出口下滑对国内制造业将产生显著的负面冲击，在冲击土地财政持续性的同时，也冲击中国经济增长的可持续性。但是与常识的判断略有不同，海外市场需求减弱对中国制造业的冲击虽然部分体现在总量的下滑上，但是当前中国的出口产品结构和区域结构的转型或许将部分抵消冲击的程度。
3、寻找一个新的增长极。基于上述分析，所谓“增长极”是指：(1)从含义上，资产的资本化即劳动力、土地等基础资产，借助于人口的流动、工业化和城市化的平台，在特定区域形成聚集，最终转换为产出的能力才是经济增长的根本驱动力和形成区域增长极的关键。(2)流动人口之所以由农村流向城市、农地之所以转为工商业用途，根本原因是农业与工商业的生产能力存在显著差异，因此，只要城市收入大于农村收入、农地转换为工商业用地的边际产出大于零，则中国的城市化进程不会终结，经济增长的驱动力也不会衰竭。(3)资产资本化推动了经济增长，经济增长推动了货币化，而不是相反。如果我们的柜架及逻辑成立，那么，在下一个十年我们将依次看到两个现象：一个新的区域增长极的出现、一轮新的货币化进程的出现。
4、寻找新的制度红利。在我们的框架中，潜在的制度红利或来自于两个方面：土地财政和农地改革。土地财政和发债券的实质效果相同，区别仅在于初始的制度条件不同导致不同国家走向了不同的融资路径。原则上地方政府的融资机制可以是：其一，发行货币;其二，以未来财政收入作抵押发行市政债;其三，中国特色的土地财政，其四，财产税模式。在中国改革开放的初期，城市化与工业化处于起步阶段，税收来源几乎是枯竭的，同时中央政府又禁止地方抵押未来收入发债，在这种情况下，深圳于1987年敲响国有土地使用权拍卖转让第一锤，开辟了土地财政的先河。
作为一种融资方式，从发展趋势以及国际经验看，土地财政更多带有过渡形式的色彩，最终将被市政债发行所替代。理论上，在建设用地指标禁止跨区转让和18亿亩耕地红线的限制下，每卖一块地，意味着可卖的土地会少一块，虽然价格只要足够高，可能会产生围海造地、开山辟地的创举，但毕竟有限，从融资的角度讲，也没有这个必要。从最新的情况来看，深圳市作为开拓土地使用权出让先河的改革先锋城市，随着城市可用的建设用地日益减少，在率先完成城市化之后，通过试点市政债发行，开始由土地财政过渡到常规化的、更为市场化的依赖债券市场融资的阶段。从2011年深圳市建设用地的出让结构看，仅有6%的土地用于住宅出让，10%的土地用于工业出让，其余绝大部分为交通与市政公共服务设施用地，这意味着深圳已走过依赖卖地来实现城市建设和基础设施融资的发展阶段，提升城市公共服务功能成为建设用地调控的着力方向。相反，从2011年重庆市的建设用地出让结构看，这个城市则处于土地财政特征显著期。
总体上看，发达城市和地区土地财政弱化，并必然不代表融资能力减弱，这些城市将从土地财政逐步过渡到相对成熟的财产税和市政债融资模式，从更大角度讲，下一个最大的制度化改革仍有可能出现在土地领域。
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