冯海宁：楼市限购与其一味严不如先治乱
2012-03-14 来源：凤凰网 编辑：韩轩
上海二套房“新口径”夭折后，对限购政策进一步从严执行。日前据媒体报道，上海宝山、嘉定、长宁等部分区县将按照家庭住房情况从严进行购房资格认定，“上海户籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房产的，不可再买第二套房。”这意味着，在上海楼市新政覆盖范围内，成年子女只要在父母房子的产证上有名字的，就不能在婚前购买婚房。
众所周知，2月22日，上海房管局微调了楼市政策，规定“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”。此消息一出，上海股市、深圳股市、香港股市中的地产股都是一片飘红。不仅引来舆论广泛质疑，而且导致上海房屋成交量大涨并带动房价上涨，上海楼市出现“小阳春”。
但在舆论广泛质疑、住建部对于地方政府为楼市调控变相松绑的做法“露头就打”及楼市反弹的多重压力之下，上海有关方面在一周后不得不叫停之前的“宽限政策”。不仅如此，上海“宽限政策”被打回原形之后，该市部分区县进一步强化限购，规定“成年未婚子女不得购二套房”。那么，上海何以自觉让楼市限购政策趋严?值得注意。
显然，上海楼市限购政策趋严不外乎三个原因：一是存在几天的“宽限政策”导致“小阳春”，该市部分区县担心房价进一步反弹，被上面问责被舆论批评;二是在全国两会期间，该市部分区县不希望由于楼市“小阳春”出现，成为被代表委员批评的“靶子”;三是该市相关区县拥有不小的调控权，楼市政策想松就松，想紧就紧。
尽管上海规定“成年未婚子女不得购二套房”有歧视未婚子女之嫌，但笔者还是支持这种做法，因为这样的规定传递出明确信号，即不允许房价高位反弹;而且，这一政策是限制上海户籍人口购房，相比之前歧视外地人的楼市限购政策来说，有进步，更公平。不过，这次上海限购政策趋严暴露出一些问题。
第一个问题就是“乱”。有中介机构反映，上海现在关于二套房的政策太乱了，各区都不一样，地产中介分行业务员不知道该怎么操作。事实上，不仅仅是上海，也不仅仅是二套房政策，很多地方在限购政策、公积金政策、土地政策、税费政策等方面都很乱。不仅公众搞不清楚，而且很多专业人士专业机构都搞不清楚。
政策太“乱”带来的直接后果是，公众由于厘不清政策，正当的权益得不到保障。譬如，公众不清楚限购政策影响不影响自己买房。而且，政策太“乱”还给了某些人钻政策漏洞的机会。如此，楼市政策不仅不利于维护社会公平，反而还在制造社会不公。
第二个问题便是地方政府部门权力太大。权力太大之后就缺少制约，想干什么就干什么，既可以随时让限购政策趋严，也可以随时让限购政策放松。比如，如果不想让房价下跌就可以缩小限购范围，名义上在按照中央要求执行限购，实际上没有多少限制作用。以上海为例，不仅上海市级有关部门可以随便微调楼市政策，而且区县部门也可以随时微调。
当各级地方政府部门都有随意调控楼市的权力时，必然就乱套了。按理说，地方监管部门的职责主要是执行上面的调控政策，而不是自己制定调控政策。即便考虑到各地楼市情况有差异，允许各地根据实际情况进行调控，但这种权力也是有限的，理应被监督、被制约。
很多人会为上海部分区县的限购政策趋严而叫好，但笔者却兴奋不起来，因为这些区县权力部门今天可以随意让政策趋严，明天就有可能根据自己的需要随意让政策放松。因此，要想让房价顺利回归合理价位，对各级地方部门的调控权必须进行规范和约束，绝不能允许他们胡来。
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