肖国元：品质才是房地产市场的有效出路
2012-02-11 来源：证券时报 编辑：狄海霞
始于2008年的房地产调控，到目前变成了颇具吊诡的尴尬事：一方面，我们不遗余力地打压商品房市场，试图刺破商品房泡沫;与此同时，另一方面，我们又在大力兴建保障房。在主流观点看来，房地产市场供不应求是事实。只不过，商品房市场价格太高，泡沫很大，开发保障房可以降低房价，从而解决商品房市场存在的问题。这种观点似乎逐渐被民众接受，成了主宰房地产市场上民众行为的基本观念。
正是在这种观念影响下，大批购房人逐渐按捺住自己急迫的心，放慢了入市购房的步伐，踮起脚跟加入到翘盼保障房的队伍。也因为这样，曾经火爆的房地产市场如今逐渐冷落萧条，以致2012年春节期间，北广上等热点城市爆出了"零成交"的大新闻。与此同时，房地产商神情严肃，忧心忡忡，房地产开发投资随之逐渐下降。房地产行业似乎进入了20年来最严峻的寒冬。
房地产市场这种相持不下的局面能维持多久?能长期存在下去吗?这是各方关心的话题。中国面临着经济增长的巨大压力，政府对房地产市场实行的严厉调控难以持续持久。另一种观点认为，政府加大保障房投资，既可以填补房地产开发商撤退留下的缺口，不致拖累经济增长，又可以保障房地产市场供应，从而降低房地产价格，由此中国的房地产将进入一个新时代。
其实，不论外部形势如何险峻，也不管政府支持保障房的态度多么坚决，措施多么得力，它们对中国房地产市场的影响都是短期的，乃至可以忽略。毕竟外部危机总有终结之时，中国经济也不可能长久维持过去那种粗放的模式，而我们对房地产市场抱持的非市场化的态度本质上是反市场的，不符合中国经济改革的基本价值取向，更不符合市场经济历史发展的大趋势。
表面上看来纷纭复杂的房地产市场矛盾尖锐，问题多多，但其要害其实只有一两个。否则，只能说明我们没有看到事情的本质。2005年以来，困扰房地产市场的问题有很多，但重要的不外乎以下三个：1、房价是否有泡沫;2、房价为什么高企，以致超出了民众的忍耐度;3、如何解决房地产市场的供求矛盾，以满足民众的住房诉求。
对于上述三个命题，虽然我们可以分而论之，比如对于房地产是否有泡沫，观点分歧十分明显，是者有之，否者无之;对于房价高企原因的解释也是五花八门;对于房地产市场的出路，更是公婆之争，难有定论，但是我们必须清楚，无论价格高低，无论是否泡沫，也不论如何分配住房，民众关心的是如何以最低的价格获得自己最满意的住房。
因此，避开上述争论，让我们回到保障房本身，看看保障房能否解决这个问题。对于保障房，笔者的基本观点是，过去政府当甩手掌柜，没有承担基本的保障责任肯定是失责失策的，以致历史欠账太多，加剧了房地产市场的矛盾。但是，像现在这样一方面大力打压商品房，一方面又大兴保障房，以为这样可以解决房地产市场矛盾。
我们知道，世上没有免费的午餐。以此观之，保障房也不会是天上掉馅饼，是有代价的。这种代价也许不是通过房价来显现，但一定会以其他的方式来体现。根据有关计划，从2011年至2015年，全国将建设3600万套保障房，据说可以解决上亿人的住房困难。为此，我们必须投入上万亿的资金。对于不事财富生产的政府而言，这些投资不是空手套白狼，最终只能来源于税收，来源于百姓自己的劳作与积累。
不过，需要弄清楚的是，在保障房与商品房的竞争中，政府的效率高过商品房开发商的几率有多大。而冷峻的事实告诉我们，我们之所以择市场经济而从，基本原因在于非市场经济的低效率。退一步说，即使政府能够如约提供足量的保障房，那也仅仅从数字指标上履行了自己的诺言，没有失信于民。但这样的保障房能否满足民众的住房愿望是另一回事。
众所周知，住房不是一个简单的房屋概念，涉及到房屋设计、建筑用材、户型结构、地理位置、周边配套、物业管理等复杂多面、细小紧密等系统性问题。而且随着经济的发展与生活水平的提高，民众对住房的要求也是水涨船高，否则过去的筒子楼可以遗芳百世了。即使单论房屋面积大小，保障房就难以满足大部分家庭的需要，更不可能满足人们的终生需求。
最后，保障房的分配也是一道难以逾越的坎。不管言语多么漂亮，多么言之凿凿，在现有条件下，要想保证分配的公平、公正，几乎比登天还难。不是说主事人存心添乱，也不是他们缺乏这样的道德境界，重要的是在目前的体制下缺乏可以达成目标的可靠的机制。在此，我们应该谨记哈耶克的名言：通向地狱的路都是用良好的愿望铺成的。
其实，保障房不是解决房地产问题的办法，更不是中国房地产市场的出路，只能是权宜之计，用以缓解房价高涨造成的心理紧张。中国房地产市场的问题最终必然要通过市场来解决。如此，在绕了几年的圈子后，我们还得回到原点：用什么办法保障民众能够用最低的代价买到质量最好的住房。
因此，中国房地产市场的未来更大程度上取决于谁能更有效地向消费者提供优质的产品与服务。建立起一个繁荣昌盛的房地产市场，实在是过于一厢情愿了。
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