马光远：楼市调控已进入下半年发展时期
2012-02-10 来源：中国经营报 编辑：狄海霞
面对比2008年更为复杂严峻的形势，中央在强调保持经济增长稳定的同时，坚持继续抑制房地产泡沫，为实业的回归创造政策环境，这种决心和勇气无疑令人振奋。但面对全球经济可能陷入长期衰退的风险，面对地方财政因为房地产调控而大幅缩水的事实，面对地方政府沉重的债务负担，有人建议中央再次放松房地产调控，通过房地产的带动和拉动避免中国经济出现快速下滑的风险，我们依旧担心，房地产调控在2012年会以某种形式进行调整。所以，政策的变数可能左右2012年中国房地产的价格走势和调整的趋势。
但是，同时应该看到，经过2009年以来房价的疯涨和2011年房地产的调整，中国房地产整个博弈的心态发生了很大的变化：其一，基于前两年房地产疯狂的教训，由于这几年房价的暴涨，房地产积累的巨大泡沫已经成为宏观经济最大的癌症，再加上多年以来地方政府对房地产的依赖，导致调控政策成了不严肃的“橡皮筋”，房价飞涨的时候，就把政策的橡皮筋收紧，而房价刚刚出现回调势头，政府担心经济增长而又放松橡皮筋，导致政策的公信力备受质疑。
中央在2012年坚持房地产调控不放松，不仅仅是政府的声誉保卫战，也是中国经济的自我救赎之举;其二，从房地产本身而言，目前房地产陷入僵局的关键依然是价格问题，价格的刚性成了买房者的最大障碍，房价合理调整，才有新的购买能力入市，房地产僵局才能打破，房地产从业者才能彻底洗脑并理性看待房地产市场的暴利化趋势;其三，2011年，包括宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司宣布退出楼市。
基本可以肯定，经过2011年的调整，中国房地产基本已经告别了暴利，无论是开发商，还是投资房地产者，都应该接受房地产回归合理利润的事实;其四，房地产的理性调整，是吸引资源回归实业的前提，房地产暴利，投资房地产赚钱容易，就不会有人勤劳致富，踏实创业。中国经济这么多年转型缓慢，一个很重要的原因是资金、人力等资源过度集中于房地产行业。要真的发展实体经济，就要下决心解决房地产的泡沫问题，否则，无论是实业兴国，还是内需的启动，都是无稽之谈。
在这种情况下，笔者认为，2012年房地产调控政策全面松动的概率基本为零。价格调整，而不是政策调整依然是2012年房地产打破僵局的主要途径。对于中国的房地产而言，前10年房地产和房价的快速上涨期已经结束，房地产将进入平稳发展的“下半场”。在这种情况下，为了避免政策的短期效应，2012年，应该抓住目前房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，彻底消除房地产投机过剩和暴涨的历史，使得房地产进入真正稳定发展的历史。
我们应该从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系，避免再次进入调控下跌，不调控又反弹的恶性循环的周期。2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，应该尽快用金融、税收以及土地交易制度的完善形成稳定的房价预期，这是确保中国房地产健康发展的关键，也是给房地产参与的各方明确的制度预期的关键。
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