马光远：调控将在2012年以某种形式调整
2012-01-19 来源：中国经营报 编辑：狄海霞
面对比2008年更为复杂严峻的形势，中央在强调保持经济增长稳定的同时，坚持继续抑制房地产泡沫，为实业的回归创造政策环境，这种决心和勇气无疑令人振奋。但面对全球经济可能陷入长期衰退的风险，面对地方财政因为房地产调控而大幅缩水的事实，面对地方政府沉重的债务负担，有人建议中央再次放松房地产调控，通过房地产的带动和拉动避免中国经济出现快速下滑的风险。所以，政策的变数可能左右2012年中国房地产的价格走势和调整的趋势。
其一，从价格本身来看，尽管调整的趋势比较明显，但除了前期炒作比较严重的鄂尔多斯、北京通州等个别城市，大多数城市的房价同比而言，下降并不明显。国家统计局的数字也表明，70个大中城市中，全年价格同比下降的城市仅有2个，这目前只能说房价初步进入了下降的周期，但并没有全面的下降，更没有出现所谓的大跌，价格依旧没有出现真正合理的回归;其二，2012年，面临欧债危机等各种不确定的因素，稳增长成为中国宏观政策的核心着力点，政策是否坚持的变数仍然很大。
人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》就预测2012年二季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略，三季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”;其三，地方政府摆脱对土地财政的依赖尚需时日。尽管2011年，土地市场交易冷清，全年土地成交单价下跌，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入了名副其实的冬天。
截至2011年11月份，36个城市流标地块合计达到117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流标面积达到了1580万平方米。地方政府的土地收入明显减少，但在地方巨额债务的“地雷”还没有完全排除的情况下，地方政府很难摆脱对土地财政的依赖，向土地要收入依然是很多地方政府的创收逻辑;其四，保障房建设并不能弥补商品房市场下降对经济增长带来的风险。2012年保障房建设确定700万套，但从2011年完成的情况看，要真正把700万套保障房落到实处，还需各个层面的艰苦努力
但是，同时应该看到，经过2009年以来房价的疯涨和2011年房地产的调整，中国房地产整个博弈的心态发生了很大的变化：其一，基于前两年房地产疯狂的教训，由于这几年房价的暴涨，房地产积累的巨大泡沫已经成为宏观经济最大的癌症，再加上多年以来地方政府对房地产的依赖，导致调控政策成了不严肃的“橡皮筋”，房价飞涨的时候，就把政策的橡皮筋收紧，而房价刚刚出现回调势头，政府担心经济增长而又放松橡皮筋，导致政策的公信力备受质疑。
中央在2012年坚持房地产调控不放松，不仅仅是政府的声誉保卫战，也是中国经济的自我救赎之举;其二，从房地产本身而言，目前房地产陷入僵局的关键依然是价格问题，价格的刚性成了买房者的最大障碍，房价合理调整，才有新的购买能力入市，房地产僵局才能打破，房地产从业者才能彻底洗脑并理性看待房地产市场的暴利化趋势;其三，2011年，包括宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司宣布退出楼市，基本可以肯定。
经过2011年的调整，中国房地产基本已经告别了暴利，无论是开发商，还是投资房地产者，都应该接受房地产回归合理利润的事实;其四，房地产的理性调整，是吸引资源回归实业的前提，房地产暴利，投资房地产赚钱容易，就不会有人勤劳致富，踏实创业。中国经济这么多年转型缓慢，一个很重要的原因是资金、人力等资源过度集中于房地产行业。要真的发展实体经济，就要下决心解决房地产的泡沫问题，否则，无论是实业兴国，还是内需的启动，都是无稽之谈。
在这种情况下，笔者认为，2012年房地产调控政策全面松动的概率基本为零。价格调整，而不是政策调整依然是2012年房地产打破僵局的主要途径。对于中国的房地产而言，前10年房地产和房价的快速上涨期已经结束，房地产将进入平稳发展的“下半场”。在这种情况下，为了避免政策的短期效应，2012年，应该抓住目前房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，彻底消除房地产投机过剩和暴涨的历史，使得房地产进入真正稳定发展的历史。
应该从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系，避免再次进入调控下跌，不调控又反弹的恶性循环的周期。2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，应该尽快用金融、税收以及土地交易制度的完善形成稳定的房价预期，这是确保中国房地产健康发展的关键，也是给房地产参与的各方明确的制度预期的关键。
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