李一戈：地方将造成政依赖土地财症顽疾
2012-01-14 来源：21世纪经济报道 编辑：宋羽欣
国务院要求将限购政策扩大到更多的二三线城市，而具体哪些城市须纳入限购名单，估计有一段讨价还价的过程。住建部说某某城市应该限购，而某某城市会争辩说我们无需限购。是制定一个全国统一的标准，还是主管部门保留自由裁量权，我等且做看客。
还有多少城市被限购，20个还是40个，这个谜底我们都猜不出。上半年，没有限购的城市，房价涨幅远远超过被限购的城市，那么，我们随之想追问的是，当新的一批城市被限购，其他有幸未被限购的城市房价会不会应声上涨?
这样的担心是基于，对房地产市场来说，变化的只是限购城市的数量，货币还是那么多。当A市和B市限购，而C市和D市不限购，那些一心只想买房的货币，很自然要流向C市和D市。假如未限购城市房价涨幅必超过限购城市的规律依旧起作用，那么，一段时间后，C市和D市就不得不步入限购之列。推论是：全国都得限购，包括县城。
当大陆地区660多个城市和1600多个县城都限购，那些偏好房产的货币就会流向香港、新加坡、加拿大等境外地区。我们有没有什么办法让这些货币转投实业?很难。其中一个背景是，2004年以来房地产投资的高收益，让这些货币养成了轻轻松松赚快钱、赚大钱的习惯。
让我们将目光稍微放远一些，譬如2012年。多数人预测，如果2012年限购政策退出，房价就会报复性上涨。想必政策制定者也相信这种可能性。于是就出现了将限购政策长期化的设想。譬如，北京市房协副秘书长陈志就透露，北京市正在研究制定基本住房制度，并考虑将限购政策纳入该基本制度。
将限购政策纳入基本住房制度，意味着限购政策的长期化、固定化。这标志着房地产制度的一项重大的根本性变化。我个人的理解是，住房的属性将为之蜕变，其投资属性被完全剔除，只剩下保障和居住属性。
这并非一项多么伟大的创新。此前我已提及，日韩在工业化加速时期，曾实行过类似一户一宅的制度，房产投资收益的75%以上被政府拿走。住房的去投资化效果，远胜限购令。而西方成熟经济体，很少能看到像我们房地产市场过去7年那样的投资狂潮。顺便提一句，从政策制定者的话语权角度看，实行向前看而不溯及过往的限购政策，而不是截留最终收益的投资分成制度，乃是常理。
限购政策的长期化，住房属性的完全去投资化，远非建立一个房地产基本制度那么简单。与此相关，土地制度、财政税收制度必须作出重大改变。根据有关机构日前发布的报告，上半年，实行限购政策的城市土地收入大幅下降。限购长期化后，较低的土地收入就将是一个常态。很简单，没那么多的开发商去买地了。
这一次我愿意从良善的层面来猜测这项制度的初衷。限购长期化，形成一种倒逼机制，彻底改变尾大不掉的土地财政顽症及其财政税收制度。果如是，则善莫大焉。然而，如你所知，地方政府当下因土地收入锐减而财政收入捉襟见肘的沉重现实，绕不过去。譬如保障房建设资金不足，所以才会出现奠基就算开工的消息。
从现实主义出发，实行全国性限购不容易，限购长期化更不容易。北京市想第一个吃螃蟹，需要极大的勇气。全国推行该制度，需要革命性的决心。有没有改良的办法?我建议过，在坚持限购的前提下，可以尝试有条件地放开高端商品房的限购。当然，这需要决策层发话，否则地方政府担不起放松调控的指责。
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