赵卓文：2012年开发商只能进行项目自救
2012-01-11 来源：观点网 编辑：宋羽欣
2011年绿城遭遇“破产”谣言，宋董连夜写出“千字文”来辟谣。“走正道，尽人力，听天命。绿城离破产还有很远的一段距离。”按照其规划，绿城会分三个阶段走，“首先就是努力做销售，把房子卖出去;如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目;最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了”。
2012年刚过，绿城就急切地走第二步了。1月5日，绿城一口气出让了四个项目的股权。算上年末出让的上海外滩项目股权，绿城是“一周卖五子”，为求生存，壮士断臂也在所不惜。具有讽刺意味的是，接手绿城项目的买家就有融创中国，其董事长孙宏斌就是当年因扩张太快而破产的天津顺弛的创始人。
绿城要破产?业内人士都不会相信。绿城的产品有口皆碑，是中国内地第一线品牌的“品质地产”的代表。绿城的规模够大，2011年计划销售业绩是540亿。公司运营规模在上市场房企中排得上前五名。这是中国房地产一艘真正的航空母舰。
2012年绿城确实陷入困境。高负债率是其致命伤。根据绿城2010年年报，净资产负债率为132%。而到了2011年中报，这一数字上升到163.2%。总借贷350亿元，仅在去年上半年，绿城总利息开支为15.52亿元。盲目扩张、高成本扩大生产规模，是造成绿城今天困局的主要原因。
绿城迷恋于拿地王，在错误的时机以高昂的价格购买了大量土地。2009年7月至10月，在短短3个月的时间里，绿城就通过公开招拍挂和合作拿地的方式，投入达210.4亿元。楼面地价都以万为单位。绿城被称为2009年全中国拿地最多的开发企业。
绿城为融资也是不惜成本。绿城的信托成本在14%左右，占到所有资金来源的约20%。根据绿城中报及信托机构相关统计，绿城在2010年历经6次信托融资，共筹资31.5亿元。2011年1-8月，又募集了25.57亿元。现在的绿城，已经变成“三个打工”的代表：给政府打工(买地最多最贵)、给银行打工(支付高额利息)、给客户打工(项目基本以贴近成本价在卖)。
2012年的市场态势已经很明朗，那就是调控政策不放松、银根依然收紧，房地产的冬季已经开始。
2012年市场会有三个显著特征：1、土地价格回调，多年来强劲上升的势头将逆转。手中握有“地王”的开发商将一天一天感受资产缩水。2、市场维持高利率。长期依赖高负债来实现高增长的房企将十分困难。3、实行“限购”、“限贷”的城市销售量短期难以回升。
北大方正创始人王选有句名言：对个人来说，失败乃成功之母;对企业来说，成功乃失败之母。在房地产行业大牛市的过去10年，开发企业已经习惯于地价、楼价年年上升，敢于负债经营的企业发展更快。“有量就能赚钱”，或者“好房子始终有人要”。
习惯了用过去成功经验指导未来的开发商们，从绿城案例里，可以重新感受到房地产开发“高风险高回报”的特性。这绝非危言耸听。企业与人一样，其实，生和死的距离并不遥远。
2012年绿城不是特例，绿城只是当前中国开发商的一个缩影。根据Wind资讯统计，房地产行业的资产负债率已经高达71.28%。其中，总负债超1.24万亿元，。截至2011年9月30日，有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看，A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。
广东方言有一句：“走的快，好世界”。直接指明了开发商当前“破局”的方法。绿城已经在往日成功的美梦和追求第一的自我陶醉中醒来。“自救行动”可以说是迅速又果断。用宋卫平先生的话说，就是，“对于企业来说，命运只有两个字，生、死，无他。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。”
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