孙华良：库存量成开发商肩上最大的负担
2012-01-06 来源：新闻晨报 编辑：狄海霞
从前三季度情况来看，2011年楼市经历着前所未有的考验。随着调控步伐的推进，从上市房企的季报、中报及其披露的各项数据来看，上市房企从年初明确表示“不差钱”，到年中纷纷表态要“布局二、三线城市”，再到9月、10月业绩纷纷出现下滑、库存创下天量新高，走出了一段明显的下行曲线。目前，上海商品住宅库存已超过997万平方米，若按照2011年前10月住宅月均60万平方米的消化速度，目前这些余量则需要将近17个月才能消化完毕。
这些库存已成为开发商的巨大负担，销售回款无力使得房企的资金窘境更为突出。过去，高负债经营模式令房企在行业的高速发展中占得先机，如今，楼市频繁出台调控政策，房地产越来越难做的呼声与日俱增。数据显示，刚刚过去的第三季度中，146家上市房企共计实现营业总收入866.3亿元，同比下滑22%。从净利润指标看，146家上市房企共计实现归属于母公司股东的净利润97.1亿元，同比下滑了25.5%。
前三季度，118家上市房地产开发企业资产负债率均值为63.58%，成为自2009年以来的新高点，且呈现出继续上升的态势。从企业数量上来看，资产负债率超过70%的上市房企增多趋势明显。2011年三季度，118家上市房企中资产负债率超过70%的共48家，占比约40.7%，超过国际常规标准50%的更是高达80%以上。越来越多的上市房企资产负债率进入到过高的区间，资金问题愈发凸显。
高库存压身、销售回款无力、资金短缺、高负债率已成为目前多数房企的特征，至少有三成的房企目前处境已岌岌可危，不少资金缺口较大但实力不济的中型开发商将第一批倒下。高位库存不仅使巨额资金丧失流动收益，还将抢占明年新项目的销售空间，使同区域同质化项目的增多，加剧来自于房企内部的销售竞争。我认为，处于困境的开发商目前或许还暂时不会倒闭，但却极有可能通过换、卖股权的方式，断臂求生。虽然目前开始陷入困境的开发商正在增多，但国家调控的决心却未改变。
在房价方面，我依然坚持“2012年房价的涨幅或跌幅在15%都属正常”的观点。外环区域的刚需类产品仍然将保持良性的发展态势，也将成为市场成交主力。中低价位的刚需房在今年十二月中旬至明年一月末会有一波微跌，但因需求旺盛，交易量会有所上升。内环内产品由于拿地价较高、地段稀缺等因素，价格将保持平稳。从目前来看，下半年内环以内房产将保持现有价位，而内环外房价将有小幅下调，将成为2012年房价主要态势，大涨与大跌都不可能出现。
对于未来房地产市场发展的总态势，我的观点是：短期盘整，长期看好，市场将更规范更细分;暴利不再，开发企业更专业、更垄断;投机客将被完全挤出市场。同时，在城市化的不断进程下，人口红利将奠定中国未来10年房地产行业的市场空间。
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