叶檀：目前楼市发展状态犹如盲人骑疯马
2012-01-05 来源：叶檀博客 编辑：宋羽欣
中国经济正在测试离开房地产能跑多远。这是一项危险的试验，因为此前中国经济已经被房地产拉得风生水起，而房地产这匹马将近失控。所谓避免硬着陆，即防止房价报复性反弹，也防止房地产市场崩盘。就宏观经济而言，房地产调控不能拖累投资增速;就金融而言，房地产调控不能出现大规模的坏账。
1月4日，《人民日报》发表文章称，中国有条件避免楼市硬着陆。这是主流媒体正式谈到避免楼市硬着陆，说明各方正在对此轮房地产调控达成共识：中国需要避免房地产大起大落，而让房地产回到消费品的轨道上来，这也是此轮房地产价格调控的主要目的。
2011年的房地产调控政策主要表现在房地产市场交易量大幅下滑，房地产库存增加，消费者预期逆转。成交量下降倒逼价格下降，对广大购房者也许是福音，但由此导致的结果是2012年房地产投资量必然大幅下降，固定资产投资比率因此下降，带动GDP下降，内需也会受到一定影响，对于稳定经济不利。
为应对房地产市场下行拖累实体经济，即将出台的房地产具体举措可能包括，利用保障房开工保证固定资产投资率，利用收购烂尾楼或者低价商品房保证交易量不发生雪崩，保证房地产刚性需求的延续性，一旦房地产祸延金融业，即利用资产证券化保证银行风险不扩大。在可以预期的时间内，放松刚性需求限制，继续利用高利率与高税收抑制投资需求是大概率事件。
2011年国房景气指数连续下降，并在11月破百，创下28个月的新低。当年一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49%;全国主要城市楼市库存量均处在高位;北京、上海、广州、深圳等城市新房库存量均持续保持在历史高位。到2011年12月，广州商品住宅可售量增加79.94万平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超过30万平方米，深圳商品住宅可售量增加18万平方米，北京可售量较上月基本持平。
房地产投资占固定资产投资近四分之一，土地收入占地方财政的七成，2011年10月和11月房地产开发投资平均增速比前三季度的月平均增速下滑近10个百分点，11月房地产开发投资同比增幅比10月下降5个百分点，成为导致11月份全社会固定资产投资下滑的重要原因，水泥、建材、钢铁等产能过剩问题也与房地产市场下滑有关。2011年，我国固定资产投资增速已经从2009年的30%回落至2011年前11个月的24.5%。如果房地产投资在2012年大幅下滑，则GDP“保8”将是非常艰难的任务。
首先是房地产开发商要承担，开发企业利润向平均利润回归。从账面来看，2011年即便遭遇最严厉的调控，房地产业的利润仍非常可观。上榜的30家企业平均毛利为42.73%，较2010年提升了4.47%;平均净利率为28.91%，较2010年上升8.42%。此外，毛利率超过50%的有5家(2010年是4家)，有13家毛利率达40%~50%(2010年为8家)。但这只是表面数据，2012年企业负债率提高，资金缺口增加，估计有六到七成的企业会产生资金缺口，因此，2012年房地产企业将继续降价销售，或者转向代工，增加周转率。
另一部分则由投资者支付。投资者将面对房价估值中枢下降、资产品价格下行风险，即使房地产价格保持不变，面对5%左右的CPI增幅，说明房地产投资在以每年5%左右的速度亏损。这还不是全部，未来中国推出房产税是大概率事件，希望房地产传之子孙后代的美梦可以休矣。从长期来看，房地产不是一个可靠的保值工具。
最后是地方政府。中国指数研究院数据信息中心最新监测数据显示，截至2011年12月28日，全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。房地产调控需要支付成本，将由这三方共同承担。
保持成交量稳定，保证固定资产增速，是2012年房地产的两个大底。降低房地产开发企业利润，增加投资者持有成本，地方政府从土地收入转向税收，成为托住房地产的巨掌。这几年是用光财政收入、入不敷出的几年，楼市估值中枢将以温水煮青蛙的方式缓慢下降，最终通过数年的时间，估值中枢整体下行至与收入、通胀率接轨的程度。
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