李战洪：房价和成交量永远不成不了比例
2011-12-10 来源：人民网 编辑：狄海霞
2011年是房地产调控最严厉的一年，在谈到各地开展的限购令时，李战洪说：“限购政策将向三四线城市开刀，只是一个纯粹的行政手段，而这其中有两个关键。第一个关键：所谓的泡沫只是媒体和专家功利方炒作出来的。世界上没有一个国家是在城市化率70%以下出现房产泡沫，中国48%的城市化率根本不可能出现房产泡沫。
是商业还是住宅?市场需求决定
2009的城市化率是46.3%，2010年是48%做左右。而日本在城市化率达到86.6%的时候房价还涨了三倍。”城市化率是指农村人口城市化。我国在今年的经济工作会议上提出，要加快我国的城市化建设。在谈到第二个关键时，李战洪说：“中国各地经济发展水平不同，住房水平也不一样，采取一刀切的策略是不对的。我国在城市化率75%以前，住房购买力如此强大，为什么还需要让量价齐跌?
量价齐跌意味着极端的不民生，量萎缩意味着很多人没有房子住。紧紧依靠非常态的行政手段进行市场调节是有问题的。把量价齐升的压力推到了明年、后年，这不是解决问题的做法。”在提到目前“高房价”是否会影响成交量的问题时，李战洪表示：“只要有成交量就不用考虑房价的问题，我赞同让有钱人买贵房子的观点，这样能消耗有钱人的财富。”
目前众多外来开发商和当地开发商乐于开发商业地产，而多数投资者已经将投资目标由原来的住宅转为了商业形态，这个现象李战洪有自己的认识。李战洪认为，这是市场自动调节的结果，市场需要什么就能在销售上自然体现出来。面对目前许多人无法购买住房满足刚性需求的问题，李战洪认为，目前80后越来越买不起房，买得起房的还是60、70后。
社会多数资本还是掌握在60后、70后的手上。从而导致大部分老百姓并不希望房价真正的降，改革开放30多年，每家都有自己的房产，房价下降就会导致那部分人民的资产贬值，谁都不希望自己的资产贬值。当然更不能以打压房价的名义来增加百姓的负担。
面对目前波云诡谲的房地产市场，不只是购房者看不清，众多行业中的从业者也无法辨析分明。房产市场到底存在哪些问题?哪些因素促成这样的现象?李战洪在分析时说道，现在的楼市现状可以说是各怀功利之心，‘五个功利之心下’的地产新政，‘五个不愿意’导致‘五个不满意’：中央政府不愿降低税费，地方政府不愿意降地价，开发商不愿意降低房价，已购房者不愿自己手上的资产贬值，未购房者不愿房价太高，这五个不愿意也导致各个阶层各自的不满意状态。
中国房地产进入“重庆时间”
在谈到对中国房地产脉络的分析上，李战洪激情洋溢，在桌上比划着中国房产的几个重要时刻表。他说，中国房地产的发展是从珠三角地区开始的，当时邓小平在南边画了一个圈，从而带来的影响是让房地产就此进入第一个周期;在1996年以后，以上海为中心的长三角地区成为中国房地产发展的重点;又过了5年后，随着2002年奥运会申办成功，以北京为代表的环渤海地区启动了中国房地产进程的第三个周期。
中国房地产的第四个周期在哪里?随着西部大开发、两江新区、保税港等新举措，这第四个周期就在重庆，中国房地产现在已经进入“重庆时间”。 目前，重庆已经从中国房地产的一个练兵场成为了一个演兵场，原来超低的房价需要企业培养控制成本能力、品质把控能力、物业水平能力等，这些能力要特别强，否则根本无法生存。
成为演兵场后，各路大军在这里比武，争抢这块资源的蛋糕，而重庆拥有中国最强的住房购买力。重庆目前超低的城市化率意味着调整的时间是最短的，深度是最浅的，抗风险能力也是最强的，进入重庆时间后有任何的神话都不奇怪了。
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