贾卧龙：中小城市房价回落才是调控之本
2011-12-08 来源：贾卧龙博客 编辑：乔铭
住房是关系到民众基本生活的重要问题，不能使调控仅仅在大城市起作用，国家在努力发展保障房建设的同时，应拿出更多精力来调控广大中小城市，在中小城市房价趋于合理之前，不要轻言调控成功，更不能轻言调控松动，须知，中小城市房价不降，调控注定失败。
楼市调控持续了一年多，房地产市场的每一点动静都足以牵动千万人的神经，在国家多管齐下的努力下，房价开始止涨回跌，有开发商甚至喊出“零利润”以及“赔本赚吆喝”的口号。目前，一线大城市的房价确实开始出现比较大的跌幅，但相比之下，数量更多、影响范围更广的二三线城市的房价回调却并不乐观，如果不能使这些中小城市的房价趋于合理，那么本轮调控就是失败的。
中小城市房价问题重重
11月18日，国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格数字显示，全国70个城市的房价环比首次下跌了0.14个百分点，表面看来，虽然只有区区0.14个百分点，但房价确实是在整体回落，说明调控效果还是很显著的。但是仔细一分析，问题就出来了，这里的下降只是“平均房价”下降而已，在这70个大中城市中，真正出现房价下降的城市只有34个，而其它城市则或持平、或还在继续上涨。
环比来看是这样，而同比来看情况更糟，房价下降的城市仅仅只有2个;11月份，全国百城房价环比降0.28%，但其中43个城市的房价是上涨的，也就是说，目前的调控虽然有作用，但也仅仅是在一些一线大城市的某些区域起到了不错的效果，对于大量的中小城市来说，房价则接近于“无动于衷”。
其实，房价到底有没有降，全国各地的购房者最有资格说话，统计局的数字顶多也就是做个参考，所谓的70城市“平均房价下降”没有意义，而大城市和中等城市分开统计则更准确、更能反映调控下各地楼市的反应，对未来政策的制定也更有指导意义。当前情况下，中小城市的房价并非如媒体宣扬的那样“回调形势大好”，调控也远没有达到可以松动的地步，而是才刚刚开始。
二三线城市是调控关键
相比较数量有限的大城市而言，二三线城市的房价影响人群更广。二三线城市是城市化进程中的主要力量，存在着大量的刚性需求，受高房价“压迫”的也多以这些人群为主，二三线城市才是调控的关键所在。
而当前情况下，无论是政府还是媒体都将目光集中在“北上广深”等大城市上，这些城市的曝光度高，政策执行的较为彻底，监管也比较严格，所以楼市受调控影响较大，房价也是首先从这些大城市开始松动的，于是就有了铺天盖地的“房价下降”的消息。而处于二三线的中小城市受政策冲击相对较小，政策执行过程较易出现“折扣”。
如今再加上一线城市的“挤出”效应，热钱不断流入，大型房企也不断布局二三线城市，种种原因导致这些中小城市的房价迟迟不肯回落，广大的刚需购房者感受不到政策的效果，住房还是“可望而不可即”。因此，国家应针对性的加大对二三线楼市的调控力度，使房价真正出现“集体回落”。
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