马红漫：楼市拐点是目前最不靠谱的言论
2011-12-06 来源：上海证券报 编辑：宋羽欣
楼市限购令呈进一步收紧之势。有媒体引述权威人士称，新一轮楼市限购名单最快月底出炉，届时可能有30多个二三线城市被纳入限购名单。
7月统计数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅已连续3个月收窄，其中京、沪、穗、深四大一线城市新建住宅价格的滞涨表现尤甚。限购令不同于以往调控举措的特点在于，直接剥夺了投资人的入市资格，以至于此前的炒楼者因失去了“接棒者”而恐慌不已。在温州，因害怕限购令在此落足，已然掀起了一轮降价抛售潮，限购政策的威慑作用由此可见一斑。
不可否认，行政限购令所到之处，房价飙涨态势都立竿见影地得到了收敛。但同时也应当指出的是，限购令仅能被视为应急之举，毕竟推动房价回归合理区域，还需倚仗供求双方的理性博弈。
然而，楼市僵局正在受到各种杂音的搅动。据悉，一些深受资金链紧绷之困的小型房企，正在以“延迟办理产证”等方式博弈限购政策。具体操作过程是，购房者在购房时和开发商在正常签订买卖合同之外，另签一份协议，约定在合同签订后一定年限内，如限购令仍未解除。
购房者无法办理房产证，开发商将如数奉还购房款。由于限购令只是针对房产过户环节监管，所以给供求双方延迟办理产证的私下协议留出了空间。这意味着，一旦限购令大规模退出，这些隐形交易便会瞬间浮出水面，造成即期交投突然放大的假象，进而扰乱市场理性预判，给房价波动带来新隐患。
限购令在地方执行过程中也并非没有阻力。受到保障房建设与平台债清理等方面的压力，原本吃紧的地方财政更加捉襟见肘。而限购令所引发的楼市交投低迷、房价上涨无力等结果，又直接影响到了地方“土地财政”的创收能力。因而，部分地方政府本能地做出为限购令松绑的暗示。
2011年4月，海口市市长冀文林就曾发言称，“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”，就被舆论解读为“海口拟停止执行楼市限购”。事实上，部分城市出台的限购令本身就有时间限制，明确2011年12月31日就将到期。
随之可能引发的房价报复性反弹是很让人担心的。当然，限购政策到时延期的概率也很大。但问题在于，即便限购令执行时间能够延期到明年年底，总归会遇到政策取消的时间点。届时，如果市场认为政策取消意味着转向，岂不是反而会形成一波抢购甚至是上涨?就此意义上讲，行政政策遏制出的市场拐点，未必是真正的拐点。
因此，笔者以为，相关部门该尽早筹谋行政管制措施平稳退市的路径，以尽可能避免其对经济产生误伤。诸如为社会资金广开投资渠道、对等地方政府财权与事权、为保障房建设提供更多倾斜性政策等措施，均可为限购令逐步退出提供良好的制度环境。
除了房价高企受益者的干预，限购令后续发力还将受到市场客观规律的困扰。近期二三线城市房价高歌猛进，一定程度上是一线城市限购令引发的挤出效应使然。北京购房者将目光转向河北廊坊与燕郊等地、厦门投资者寻求泉州楼市安置资金等，均是现实例证。限购令如若继续追踪这些资金的游走动向，并将其彻底赶出楼市，那必将是一场持久战。
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