徐策：当前地产市场存在的四大主要问题
2011-11-21 来源：第一财经日报 编辑：狄海霞
11月2日，国土资源部发布公告称，截至2011年10月14日，全国31个省(区、市，含兵团、西藏除外)2011年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%，已超额完成2011年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。
2011年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金，各地也通过建立保障房融资平台等方式积极筹措资金。11月10日，住房城乡建设部公布，截至10月底，2011年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。
1、房地产调控逐步加码与房地产价格尚未实质性下降的矛盾
2011年1月26日发布房地产市场调控“新国八条”，政策延续了2010年以来持续的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设”的调控思路，在调控手段上则是使用了更多的行政手段，包括限价、限购等手段。至1季度末陆续有40个大中城市出台限购令，其中北京、深圳限购政策及执行程度最为严厉。然而，截止到9月份，70个大中城市新建住宅价格同比上涨的城市有69个，只有1个下降，房地产价格尚未出现实质性下降。
2、一线城市房价稳中趋降与二三线城市快速上涨形成鲜明对比
目前来看，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。然而，与此形成对比的是，二、三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二、三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。
3、限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响
以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微，而“限购令”的政策效果却十分明显。限购政策本质上属于行政手段，而且影响范围不仅仅是投机需求，对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型需求也产生影响。因而，限购政策对于非投机性需求的影响需要引起关注，是否需要择机退出值得探讨。
4、货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用
2010年以来，货币政策采取连续收紧的操作，到2011年，其滞后效应逐步显现出来。在货币政策收紧的条件下，房地产信贷资金逐步减少，三季度末，房产开发贷款余额2.64 万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。
房地产开发投资资金来源增速不断下降，1-10月份，累计同比增长20.2%，较上年同期下降11.8个百分点，其中国内贷款增长1%，较同期下降25.3个百分点;自筹资金同比增长30.8%，较同期下降19.9个百分点;其他资金中个人按揭贷款同比增长-4.9%，较同期下降20.1个百分点。
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