徐策：地产市场集中发展的四大优劣趋势
2011-11-21 来源：上海证券报 编辑：狄海霞
当前房地产市场呈现成交量显著下行、市场不断降温的状况，反映出房地产调控政策取得了一定的成效。然而，房地产市场仍然存在着一些问题。未来房地产调控政策需要更加注重市场性工具，避免把短期政策长期化。要推动体制机制改革，在遏制投机、促进房价基本稳定的同时，促进房地产市场健康、可持续发展。
1、房地产开发投资呈现高位放缓态势
在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下，1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，较上半年和前三季度分别下降1.8和0.9个百分点，较1999-2010年同期均值高4.4个百分点，总体仍保持较高水平。
从月度数据看，前5个月房地产投资增速相对平稳，6月份出现明显下滑，但7月份又大幅回升，从8月开始到10月，连续3个月保持高位放缓态势，10月当月房地产投资同比增长24.5%，较7月下降12.5个百分点。
2、住房销售增速逐步减速
住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感，实施房地产调控政策后，首先在销售环节上见到效果。进入2011年以来，住房销售增速在2010年下半年大幅下降的基础上略有回升，总体呈现波动放缓的态势。1-10月商品房销售面积、销售额累计同比增长10%和18.5%，分别较上半年下降2.9和5.6个百分点，虽然略高于上年同期的数据，但与1999-2010年同期均值比，分别低11.4和12.3个百分点。
从月度数据看，2011年住房销售增速经历了三个阶段。第一阶段是年初到4月份，出现大幅下滑，4月份销售面积和销售额出现负增长，增速分别为-10.1%和-11.8%;第二阶段是5月和6月，出现大幅反弹，6月份销售面积和销售额分别达到25.4%和47.5%;第三阶段是7月到10月，连续4个月下滑，10月份销售面积和销售额再次出现负增长，增速分别为9.8%和11.1%。同时，二手房交易量持续为负增长，说明房地产市场交易景气并未上升。
4月以来，北京、宁波、深圳、广州等城市二手房成交量均表现为同比负增长;北京、宁波目前二手房成交量已接近2008年金融危机时的水平。
3、房地产价格放缓迹象初现
新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9月份，70个大中城市新建住宅价格同比平均上涨3.7%，环比平均上涨0.10%，涨幅继续回落。价格同比上涨的城市有69个，价格回落的有1个，同比涨幅超过5%的城市有17个;价格环比上涨的城市有24个，持平的城市有31个，下降的城市有15个，环比涨幅均未超过1%。
二手住宅价格同比涨幅下降，环比实现负增长。9月份，70个大中城市二手住宅价格同比平均上涨2.4%，环比平均下跌0.07%。9月份，70个大中城市中，二手住宅价格同比上涨的城市有61个，持平的城市有2个，下降的城市有7个，涨幅超过5%的城市有10个;二手住宅价格环比上涨的城市有24个，持平的城市有21个，下降的城市有25个，环比涨幅均未超过1%。
4、土地价格增速全面放缓，土地交易逐步趋冷
土地价格增速全面放缓。2011年第三季度，全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点;同比增长率分别为8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点，地价环比、同比增幅全面回落。12个重点城市平均楼面地价10月份降至1794元/平方米，较2010年同期低1605元/平方米。据中国指数研究院的统计数据显示，2011年前三季度，130个城市住宅类土地成交楼面均价同比下跌11%。
土地交易逐步趋冷。从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。12个重点城市10月份居住用地土地供应804公顷，而成交量为444公顷，相差360公顷，且缺口又扩大趋势。进入10月，随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场进一步冷清。
上海、广州、北京等地出现多宗地块被撤牌和商业用地流拍的情况，开发商拿地意愿重新走低。三季度末，地产开发贷款余额7887亿元，同比下降4.8%，比上季末低5.3个百分点。在严厉的房地产调控政策下，全国土地市场趋冷，可见一斑。
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